物流园区规划是物流用地规划的重要内容，它不仅直接为物流企业获得规模效益和集聚效益创造用地条件，指导物流园区发展过程中土地的有效控制和合理利用，而且与调整城市用地结构、减轻城市交通拥挤和环境压力息息相关。
当前，在我国各种类型的物流中心中，连锁商业自建的物流中心所占比例很大，社会化、专业化的物流中心数量较少。与此相伴，大部分物流中心规模较小布局分散、设备闲置、物流节点资源浪费现象仍很严重。因此，物流园区作为物流系统的高级综合节点，对于优化规划建设物流园区布局具有重要作用。
一、物流园区空间布局特征
1、物流园区空间布局的区位选择
物流园区空间布局的区位选择就是确定物流园区的合适空间地点。对于具体的物流园区区位选择应该结合实际进行具体分析，这主要属于物流园区的中观选址问题研究范畴。这里主要是在经济全球化引致的新一轮国际分工的大背景下，结合我国当前产业结构调整引致的区域产业布局调整和城市空间布局调整的实际，讨论适宜物流园区布局的总体区位特征。概括起来物流园区空间布局的区位选择特征主要体现在如下三个方面：一是物流园区应该布置在城市边缘地区；二是物流园区应该布置在交通枢纽地带；三是物流园区应该布置在特殊的企业集聚区附近。
2、物流园区空间布局规划的特征
第一，时效性
物流园区空间布局规划是对某一特定历史时期物流园区的空间规划与布局，它必然落实在一定的时间段落和空间区位上。考虑到物流园区的公益基础性，其规划有效期一般较其他产业长。物流园区布局规划是针对规划期内将要达到的目标和状态而制定的，超出规划期限，则规划就会过时或失效。
第二，连续性
物流园区空间布局规划是一个寻求妥善控制物流节点系统和物流园区系统、使之纳入良性循环的连续过程。物流园区对于物流节点系统的继承性，更突出了物流园区布局规划这种连续性。为此，物流园区布局规划不能不考虑既有的物流节点布局及其规划问题，必须使得上述规划尽量协调连续。此外，物流园区布局规划能够促进物流园区的发展，发展了的物流园区又会对原有规划做出反馈和完善要求，物流园区布局规划与物流园区发展之间既相互制约，又相互联系、相互促进。
第三，战略性
物流园区布局规划是对在一定空间范围内物流园区建设与布局做出的重大决策。物流园区布局失误会造成大范围、长时间、难以挽回的巨大损失：布局得当则会充分发挥物流园区对于物流系统和地区经济发展的促进作用。因此，物流园区的布局规划是带有战略性质的工作。
第四，地域性
物流园区布局规划总是和一定地域空间联系在一起的。它的地域性不仅体现在编制布局规划要因地制宜，而且还要在明确各地适宜建设物流园区层次等级的同时，将各相关的建设项目在具体的地域空间进行定位落实。
第五，综合性
物流园区布局规划涉及经济学、地理学、物流学、交通运输学、统计学、城市规划学和系统工程技术等多种学科，各学科之间相互交叉渗透是物流园区空间布局规划工作的突出特点，制定完整的物流园区空间布局规划需要多学科专家协同工作才能完成。
第六，层次性
物流园区布局规划涉及内容众多，规划的空间范围也不尽相同，研究所关注的布局问题也不同，呈现出较为明显的层次性。
二、物流园区规划的条件要素
1、区位条件
区位条件是物流园区建设必备条件。物流园区的运营要满足当地经济区域的物流运作成本与效率的要求，其基础设施布局与规模要与物流园区经营的效益与发展相适应，物流园区的布局选址应考虑以下几个方面:首先，接近城镇及经济发展聚集区。市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运输距离、降低运输费用、迅速供货是配送中心布局主要考虑的因素；其次，临近主要交通干线。配送中心供、配货主要是通过公路运输，将物流园区建设在主要干线上，可以降低运输成本；第三，位于商品流通集散地，以方便处理产生的物流需求。
2、物流需求
物流需求是影响物流园区规划的最直接也是非常重要的因素，根据各个地域的经济发展趋势进行物流园区建设的需求分析，计算该地区的物流总量，即:地区的物流总量=吸纳的物流量（采购进来的）+生成量（生产加工制造的）+输出量（流出和销售外运的）。
物流需求包括直接需求量和潜在需求量。直接物流需求量是物流需求主体为满足其生产经营、事业开展及生活需要，产生的对物流社会化服务的直接需求量，包括:工业企业对供应物流服务和销售物流的需求量；连锁商业对配送服务的需求量；一般消费者的物流服务需求量；区域间货物中转运输的需求量。物流潜在需求量主要指经济环境、社会环境以及物流服务环境的发展对物流需求的拉动量，是从动态的角度来分析物流需求量的变化趋势，主要包括:工业企业对供应物流服务和销售物流的潜在需求量；一般消费者对物流服务的潜在需求量；区域间货物中转运输的潜在需求量。
3、政府政策
建设物流园区离不开政府政策上的支持。政府给予的优惠政策可以大大减少物流园区的成本支出，如政府给予优惠的地价，就可以减少建设成本。政府也可以提供优惠政策来吸引投资和物流企业的进驻。
4、基础运作条件
（1）采购
物流园区可以吸引国内外采购中心入驻园区投资，通过提供专业的物流服务，在全球范围内寻找供应商，寻找质量最好、价格合理的产品与服务，为企业与其供应商或客户沟通搭建桥梁。涉及的业务包括对国内采购的商品进行分拣、重组或简单加工等增值服务后，向国内外分销、集运；对采购的国际货物进行综合处理和简单的增值加工后，向国内外销售等。
（2）运输
运输是物流园区中最为重要的构成要素，由交通运输设施、运输工具、通行权以及在此基础上提供运输服务的承运人组织所构成。物流园区要求交通运输具有良好通达性，能够满足物流需求的可得性，保持合理的运输价格，各种运输方式构成的综合运输体系的布局、分工合理和配合协调。公路运输与物流园区的建设密切相关，是货物陆路运输的重要手段，是实现“门到门”服务的最可靠方式。
公路网是分布最密集的网络，物流园区中货物的集散都可以用公路运输来实现；铁路运输优势是快速、廉价运输货物，通过集装箱可以实现公路与铁路的多式联运。将铁路线引入物流园区，修建场站、仓库及相关运营辅助设施，可以办理整车、零担、笨重货物、集装箱和散装货物；水路运输是比较廉价的运输方式，可以一次运输大量的货物，还可以与公路、铁路进行多式联运，而且港口本身是大宗货物的集散地；航空运输运量在几种运输方式中最小，速度最快，但货物大部分属于高附加值产品，其货运要求和质量较一般运输方式高；管道运输量大、连续、迅速、经济、安全、可靠、平稳以及投资少、占地少、费用低，并可实现自动控制。
（3）仓储
仓储具有场所功效，对产品需求具有调节功能，能够适应生产和消费之间的时间差异，构成了物流园区中另一支撑要素。仓储基础结构是由库场设施、仓储设备以及在此基础上形成的仓储功能和仓库管理者构成，并由此形成了物流园区中的物流据点。
（4）信息管理
物流园区内部信息是伴随园区各种活动而发生的信息，包括各种具体的物料流转、物流作业层、物流控制层等信息。物流园区外部信息是在物流园区活动以外产生的，是提供给园区活动使用的信息，包括供货人、客户、订货合同、交通运输、仓储管理等信息。信息是实现优质服务的保障，建设通信基础设施及信息系统成为物流园区系统建设的重要保障条件。
（5）包装、装卸搬运、流通加工、国际贸易通关包装、装卸搬运、流通加工、国际贸易通关及其物流延审服务等环节的设施设备配套成为物流园区不可缺少的要素。
（6）物流人才、技术条件
物流园区的建设，需要通过良好的物流服务组织与经营管理来实现。物流组织与管理是适应物流活动的内在要求和重要的条件，而人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织与经营管理的核心和支撑要素。先进的物流技术是以运输、仓储、信息、包装、装卸搬运、流通加工等支持的技术结合，能够充分体现物流管理的技术创新，如实现零库存、及时供货、协同配送、流程再造等物流技术目标。
三、物流园区的规划流程分析
物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长，很难在短期内实现盈利，加上市场竞争愈来愈激烈，因此物流园区的规划工作也愈发显得重要。根据国内外先进的物流园区规划经验和实践，通过对我国物流园区建设规划过程的理论研究和实践分析，总结出适合我国物流园区规划的流程。
1、物流市场分析
主要包括物流需求分析、市场竞争分析及物流实践分析等。通过定量与定性相结合的市场分析，了解物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施建设及服务竞争等情况，掌握区域经济发展所产生的现实的和潜在的运输、仓储、配送及流通加工等的物流需求量，根据地区长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。
2、物流园区的战略定位
根据物流园区服务对象的特征、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、富有特色的服务和人文概念的精心设计等因素进行科学的战略定位。规划者在进行战略定位时，可采用SWOT分析法，对物流园区的整体优势、劣势、机会和威胁的分析。分析过程中，若空港、海港、公路货运站场等某类服务，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项SWOT分析。
分析的主要作用是帮助经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标、各阶段建设目标和竞争策略，从而进行准确的战略定位。物流园区规划过程中，可考虑以下几种竞争策略:充分利用保税物流中心的功能，实现对进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分利用国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化。
3、物流园区的功能设计
物流园区的基本功能包括以下几个方面：
（1）综合功能:园区拥有储存、包装、装卸搬运、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能，具有综合各种物流方式和物流形态的作用；
（2）专业功能:集装箱拼装箱功能、运输配装和中转功能、配送加工功能；
（3）集约功能:集约了物流主体设施和有关的管理、通信、商贸等设施；
（4）信息、交易功能:集中汇集物流信息，控制物流过程，实施集中管理；
（5）存储功能:通过集中库存可以相对降低库存总量，实现有效库存调度，从而能够充分发挥仓储功能，减少工商企业对仓库的投资；
（6）运功能:有效集约公路、铁路、水运、空运，实现综合运输、多式联运的最有效转化；
（7）服务功能:包括生产、生活和停车服务几个方面，提供金融、保险、工商、税收、设施检修等全方位的配套运输车辆服务等，属于生产方面的辅助服务功能。
因此，依据物流园区的基本功能，可以分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等功能片区。
物流园区功能设计时，主要采用自顶向下的方法。首先确定物流园区的规划原则，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后对整个物流园区规划分为几个功能区域，如仓储区和综合服务区，决策者根据实际需求，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相关设施、设备和信息系统。最后是对物流园区的核心流程进行定义和描述，流程包括:集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送、保税物流作业、空港/海港/铁路物流服务流程等。
4、物流园区的设施规划与布局设计
根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，依据规划与布局的原则，考虑从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程与物流的密切相关程度，将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，还要为园区的进一步开发做出相应的开发计划。
5、物流园区的商业计划
商业计划主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益及风险评估等概要分析。商业计划制定的目的，是让物流园区投资和经营管理者设计公司的业务模式和管理模式。
6、物流园区的经营模式
在完成以上园区规划步骤后，最终确定园区的经营模式。物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理制。
