回顾2021年，佛山楼市可以用“跌宕起伏”来形容。
如影随形的楼市调控几乎覆盖了2021年一整年，严查首付来源、提高“双外客”购房门槛、央行降准等一系列“热搜”关键词，都成为了楼市行情的风向标和调控政策的注脚。
在此，老编整理了发生过的重要节点事件，重新复盘我们终将难忘，且不舍的2021年。
01
疫情
2020年，我们没有迎来疫情的终结，而是与之持续的反反复复。
受之影响，年初线下售楼处与中介店不能营业，楼盘纷纷开启线上售楼部，以吸引潜在购房者关注。
但从网签情况来看，线上活动效果表现并不好，成交仍然维持低位运行。
好不容易熬到疫情风险解除，复工复产的推进，各大售楼部重新开放，此前积攒的购房需求一下释放出来，市场迅速回暖。
结果到了2021年5月份，广州荔湾的郭婆婆确诊后，佛山又再次迎来疫情防控保卫战。多个小区成为疫情风险等级“中风险地区”。
线下售楼部，也再度实施关闭限制。
所幸，佛山已经拥有足够把握和能力，去面对每一次的疫情反复。对于楼市的影响，并没有持续太长时间。
佛山楼市，航拍佛山疫情下封闭小区之金域名都！#佛山疫情 #佛山抗疫视频号
总的来说，今年关于疫情的记忆，仍旧深刻。而对于开发商来讲，疫情只是按下了市场行情的暂停键，用户的购房需求，相比后面事件的影响，已然是最小了。
02
炒作
去年佛山迎来的“C位出道”，很多人估计还历历在目。
在4月份的时候，各大全国性的自媒体画风出奇的一致，无一不在唱多佛山。
简单总结就是：佛山热起来了，从土地市场到佛山的产业、人口增长、资金的逻辑以及成交量等分析了一通，结论是佛山行情已启动，可以入手了。
除了三山，平洲等临广板块，北滘、陈村，是这波炒作中的主角。
板块中的某个项目，19年在卖2.3-2.8万/方，在这个节点上，跃至3.2-3.8万/方的涨幅。销售人员直言，不少广州、深圳、东莞客户专门“杀”来抢购。
“我们公司的楼盘已经被炒房团扫几轮。”一位业内人士私下透露，至于外地人如何能在佛山限购区买到房，该人士透露，只需要几百元就可以办理到购房资格。
不过，这波虚火来得快，降得也很快。这些靠着炒作如日中天的楼盘，在市场整体降温回归正常后，普遍都迎来1000-4000元/方的降幅，或许在祛魅之后，才是它们真正能被市场接受的价格。
03
“天花板”
去年在回顾2020年佛山房价时，我们对于千灯湖某盘的5万+已经觉得不可置信。但到了2021年，我们发现5后面，不一定是6，而是会直接跳到8…
千灯湖的保利天悦，今年迎来首批业主交楼。很快贝壳就有二手挂牌，挂牌价高达6.2万-7.5万/方，比在售价还高。
先不论市场有没有人会接盘，冲业主的底气，我们就能感到了佛山的“天花板”，或许比2020年，已经高了不知道多少个档次。
而据说，该项目的最后一栋楼王，将卖到9万+。虽然当下的行情，很难讲市场能不能接受，但佛山那些低调的高端客户群，谁能猜得透？
面包在涨，怎么能少的了面粉。
2020年，1.8万/方是佛山楼面价的最高。而到了2021年，成了佛山地价TOP10的门槛。2万/平以上的地块突破5宗。
最新的佛山地价排行TOP10，前6位的记录，都是在2021年创下的。更具体的讲，几乎都是在上半年。
而这样的光景，很多人都知道，或许不复再见。
04
调控
有数据显示，年内累积房地产调控次数高达586次，单月高达56次房地产调控，政策发布的密集程度史无前例，并在全年呈现先紧后松的波动态势。
佛山，也不例外。
3月份开始，工行凡申请个人二手住房贷款的客户必须将首期款100%存到工行做资金监管。严查首付款来源的调控收紧，开始对刚需下手了。
彼时的政策，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。
“审查之严格史无前例。”多家中介在内部沟通时都表达出“首付贷”彻底没戏的沮丧之情。
不仅如此，为了响应楼市调控的主旋律，官方出手搬出多个政策补丁，包括提高人才购房门槛，以及房贷利率上涨，拍地即限地价等手段。
像佛山住房公积金抵押贷款政策，明确个人贷款最高额度从50万元调整到30万元。
多家银行上调“双外”客户（户籍、工作均不在佛山的客户）在佛山购房的首付比例，基本上申请住房贷款（含一二手楼）的首付从原先的三成，调整到不得低于5成！（现恢复到3成）
密集的调控，让楼市迅速降温，整个行业也进入了冰封期。
05
房贷利率
2021年初，没买房的人还在痛惜佛山房贷利率已经没有4字头了，而才到年中，他们就在庆幸还有5字头…
今年老编跟进房贷利率最新变化的基本常态是：不是这家银行涨了，就是那家银行升了。
8月份农业银行（组合贷）最高贷款利率去到7.35%（7月初才6.10%），然后工商银行、建设银行接连跟上，组合贷利率纷纷调整到7.35%。
猛速增长的房贷利率，放款周期变长，都让刚需们购房的脚步停缓。
好在如今已经基本回到5字头。虽然比2020年的4字头无法比拟，但不用攀6上7，已经是最好的选择了吧。
06
躺平
上半年土拍市场有多热，下半年绝对有多冷。
拿第四季度来讲，佛山计划出让的涉宅用地有15宗，成功出让的仅有5宗，另外有6宗取消挂牌、3宗延期出让、1宗流拍。
而成功出让地块，不是底价成交，就是商业占比或者配建面积都比较大。并且值得注意的是，拿下地块的企业，均有佛山国资背景
很明显的是，在多方面的政策调控措施下，市场降温，房产销售快速下行，房企回款下降，自身现金流持续趋紧，各大外来房企也纷纷从土地市场下线，选择“躺平”。
这样的趋势，会不会在2022年持续？或许没人能说得准。
07
降价
从恒大开始，今年开发商生动的演示了什么叫“没有最卷，只有更卷”。
市场下行，开发商要回款，为了活下去，陷入了严重的内卷竞争。
一是渠道分销，行情不好就开始上分销，努力促成交；二是五花八门的优惠，你送家电、我送车位；你特价房降500，我特惠房就敢降1000。8折、7折、5折出售比比皆是。
为了抢占市场，不割点肉怎么行↑
对于购房者而言，老编还是这句话，市场筑底明显，开发商的诚意也显得足够，不失为一个上车的好时机。
08
停工
2021年，在三道红线和一些系列调控政策的重压下，房企也经历了至暗时刻。
恒大事件无需重复阐述。如今看来，那些被恒大以白菜价促销吸引而上车的刚需，才是最无辜的。
“大而不倒”的神话不再，一众房企就像鞭炮一样，噼里啪啦地炸开了花。
阳光城、当代、泰禾、蓝光迅速跟上，融创、富力等也传出资金困难，宝能地产更是基本躺平了。
从项目停工、债务违约、理财兑付逾期，到降薪裁员……一连串的多米诺骨牌效应，让整个行业草木皆兵。
已经停工的蓝光未来城，仅几个人在现场开工的金沙当代阅ΜΟΜΛ，这样的场景在2021年并不少见。
百强房企尚且如此，中小型房企的生存更是艰难。
据人民法院公告网显示，2021年，房企破产数量近400家，平均每天就有1家房企倒闭。
当然，行业想要健康发展，这也是必然的结果。未来，缺乏资金优势的房企将会逐渐失去立足之位，或者被国企、央企吸纳。可以遇见，房地产行业的马太效应将会越来越强！
09
二手停贷
从7月开始，二手房停贷、缓贷，让佛山的刚需们游移不定。
受银行二手停贷影响，佛山从7月份开始成交数量便呈现下跌趋势，到了10月份银行重新接受二手房贷后，才有所回暖，但局面缓和十分有限。
即便12月翘尾收官，但也仅仅排在全年成交套数的第五位。
因贝壳买房不再显示贝壳指数，这里仅放前11个月的情况
而佛山二手房的挂牌量，从链家来看，已经破7万套。在周边几个城市中，仅次于广州。
同样是库存量巨大，新房开发商可以降价促销去化，但二手业主却很难主动降价让利，对于2022年供应量仍在高位的佛山，二手市场能否有新篇章，还很难讲。
10
地铁
2021年佛山最振奋人心的，莫过于地铁2号线的正式开通！
对于这条盼望已久的轨道线路， 对于佛山楼市的影响，是十分明显的→果然！佛山地铁2号线刚开通，沿线楼盘纷纷宣布涨价！
而在接下来的2022年，佛山还有多达4条轨道即将迎来试运行/运营。
板块分化、产品分化将是佛山楼市未来的主要趋势。
相比较目前广佛线途径板块的发展速度见缓，多条新线路所能带动的发展更具爆发潜力。
随着佛山地铁丰收年的到来，后续即将开通的广州地铁7号线西延线、佛山地铁3号线、广佛环线等等，多个板块将享受地铁红利。
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而2022年将是国企、央企的“天下”，它们具有天然的信用背书、强劲的融资优势，是对普通民企的降维打击。
总的来说，2022年买房的大方向，无外乎瞄准轨道覆盖区域+中心地段+国企/央企项目的基本逻辑。
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