今天聊聊房贷那些事儿~
提问1：听说今年多地房贷利率上调，那贷款买房的时候该选择浮动利率还是固定利率呢？哪个更划算？
答：今年确实多地上调了房贷利率，据统计，截止到今年6月，已有包括杭州、广州、重庆、成都、苏州、宁波等近60个城市上调了房贷利率，有的城市甚至4连涨、5年涨。同时，据融360对全国42个重点城市房监测数据显示，今年5月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。
但是房贷利率上调和该选择浮动利率还是固定利率之间可没啥关系。因为房贷执行利率的计算公式是：房贷执行利率=LPR+基点。其中，“基点”在合同期内固定不变，而“LPR”分两种情况，一种是当你选择固定利率时，LPR以你购房签订房贷合同时的最近一期LPR为准，不管以后LPR如何变化，你的房贷利率执行利率中的LPR都是当时签订合同时的数值；另一种是你选择浮动房贷利率，LPR则在一定周期中按最新的LPR数值更新重新计算，这个周期通常是1年。
举个例子，小明在购房时的基准利率为4.9%，利率水平在基准利率上打9折，也就是4.9%×0.9=4.41%。 如果小明选择了固定利率，那以后房贷利率都按照4.41%执行。而如果小明选择“LPR+基点”的浮动利率，那么先计算基点数值为4.41%-4.8%(去年12月的LPR)=-0.39%，基点-0.39%确定后固定不变。小明的房贷利率约定于每年1月1日调整，在明年的1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果今年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，则明年的利息支出将变少。
所以说，如果以后LPR下降的话，那么选择浮动房贷利率对你就是有利的；但如果LPR上升的话，你的房贷执行利率也会跟着上升，这样就对你不利。而选择浮动房贷利率到底划不划算关键就是看之后LPR利率的变化。
目前LPR已经连续15个月不变，那未来LPR的变化趋势是怎样的呢？在老金看来，我们的房贷期限一般都较长，最长可达30年，从长期来看，LPR会出现下降的趋势。因为我们的经济增速在放缓，过去的十年我们的GDP增速从2位数变成了个位数，跌到了6%的水平，这也导致我们以前的LPR也大幅下滑，比如2011年7月份时，5年期贷款基准利率（也就是当时的LPR）高达7.05%。
提问2：请问购买商铺的话，是全款好还是贷款好？求建议。
答：如果说你能把按揭节约下来的钱用于其它收益高于房贷利息的地方的话，那肯定就选择贷款买房。但是要知道，商铺属于商业用房，其贷款利率一般会在基准利率的基础上上浮20%-30%，所以商铺的贷款利息会比住房的贷款利息高一些，这对贷款购买商铺的人来说压力会更大。
对于很多人来说，可能会站在通货膨胀的角度来考虑，认为货币未来会不断贬值，所以当然是贷款购买商铺更好。但是如果你全款购买商铺的话，就能有机会和开发商讨价还价，这些打折省下来的钱也能抵抗好几年的通货膨胀贬值的钱了，而且全款购买商铺还能免除各种手续费、银行利息等，从购买商铺的钱款总数来看，全款付出去的钱要少于贷款付出去的钱。
当然，也有人会说，可以把全款的钱拿去买两套贷款商铺，房产一定能抵御通货膨胀，将来商铺价格翻好几倍就赚了。但要明白，并不是所有的商铺都能抵御通货膨胀，投资商铺的风险比住房大很多，如果一旦投资失败，你的钱款就打水漂了。而且二手商铺交易过程中的税费特别高，这些因素都不能忽略。
而全款购买商铺还有一点好处就是日后没有经济压力，可以从容安排未来的金融计划。而且全款购买商铺再出售时也会更方便，不用受到银行贷款的约束，一旦商铺涨价，转手**会更快，退出更容易。即使不想出售的话，如果出现了经济困难，还可以向银行进行房屋抵押。
至于要全款还是贷款购买商铺，还是要根据你自己的情况好好斟酌。
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