刘晓平
一、 洋房的渊源与变异
房地产市场化以来，我国住宅类型主要有高层住宅（11层以上，33层以下），小高层住宅(7层到11层)，多层住宅（5~6层），低层住宅有3层以下的别墅，4层左右的叠加别墅。2019年实现新版居住区规划设计规范，其中住宅限高80米，不超过25层。“洋房”这个房产专业用词，最早源自上海。近代上海滩就已有房地产市场，当时的住宅就分西式公寓、里弄、花园洋房、独栋别墅。花园洋房指的是共同楼梯的低层类别墅，譬如叠加别墅，典型案例是历史保护居住区陕南村 。（见下图）2002-2014年间，在上海曾将四层的叠加别墅称作花园洋房。
上海老洋房案例：陕南村
上海老洋房案例：陕南村
2015年左右，上海的房产市场上出现了新的“洋房”的概念，指的是多层住宅配上电梯，最早案例是做8层，它在规范上是多层（9层及以下是按照多层住宅定义），楼距离30米，比之前多层住宅21米左右的楼距大了 10米，楼间室外环境的高宽尺度比较合适，户型得房率也比高层住宅略多些。这个“洋房”被市场认为是比高层住宅档次更高的产品类型，所以价格就定得比高层住宅还高。 在住宅小区规划策略上，一直有高层低密度 模式和 多低层高密度 两种模式，前者建造成本高，但是楼距大，建筑密度小，形成集中成片的绿地景观。这是2004年到2014年间主流的模式（见图）后者建造成本低，但是楼距小，建筑密度大，缺乏集中成片的绿地景观。常见于90年代的经适房小区和安置房小区。（见图）
高层低密度模式案例1
高层低密度模式案例2
多层高密度模式案例
此8层洋房则介于两者之间，是中层中密度的模式。此后，这本来是在中心城区的特定地块上获得较好效果的设计解决方案，被房地产界传播推广到外地，不加区别地广泛采用，于是6层-10层带电梯的住宅都算是洋房，其实它和11层的小高层住宅在得房率和户型方面并没有啥优势。而且实践中又以6层带电梯的洋房居多，这就回到了多层高密度模式，楼距小，建筑密度大，缺乏集中成片的绿地景观，规划格局类似经济型的安置房小区。（见图：郑州北龙湖洋房区）
郑州北龙湖洋房区
二、 洋房：名不副实的真相
房产界从来都是一味追随流行，房产从业者和买房者都容易被洗脑。2017年开始全国各地区房地产备案价均可加高1000-2000元/每平方米，于是促使“洋房”成为增加销售额（货值）和利润的利器，也促使开发商对洋房趋之若骛。洋房作为住宅的主打类型被推而广之，最终在全国房产市场形成了对洋房产品认知的惯性误区。
2018年，从我在项目中了解到 “洋房”销售备案价高于高层住宅开始，我就一直在质疑洋房被误解和误用的现象，并认为“洋房”的备案价高的行政手段不科学不合理，偏离了产品的真正价值，在此且听我的加以分析解剖：
1. 低区洋房套型没理由比高层住宅高区套型价格高
6层洋房楼栋中的首层到三层的房子，日照采光条件不佳，视距也只有20多米。而高层住宅的8层以上的房子，日照采光条件更佳，楼间视距更远，甚至没有遮挡。如果是由客户选择或专业机构理性比较，是不可能让低区洋房定价比后者高100-2000元的。这种价值与价格的背离，完全是人为设定的结果。（见插图）
洋房视距短，采光差
高层日照和视距都好
2.高层高区房子的居住条件再好却不能超过洋房定价是不合理的
洋房和高层组合的小区里，高层的高区房子完全没有遮挡，同样的户型，它的日照条件和视野都远远好于洋房，按产品价值，价格应该卖得更高，可备案价却不能高于比它条件更差的洋房。这是价格的错配和扭曲。
在洋房流行之前，为了提高项目的销售总额（货值），通常采用高低配模式，就是用联排别墅和叠加别墅做高端产品，搭配高层住宅补足容积率(建设总量)，南面低矮（3-4层）的别墅区给后部的高层住宅创造了开阔的视野，别墅区在和景观设计结合，还能营造小区的优质环境。（见高低配插图）
高低配模式：苏州白塘一号项目
高低配模式：常州路劲御城小区
高低配模式：世茂香槟湖小区
但是随着洋房可以比高层住宅备案价更高，开发商就会尽量多做洋房，少做或不做高层住宅。采取洋房 别墅的组合，或者洋房 高层的组合，总之洋房增多导致楼间距加密，总体格局趋向于以往被诟病的兵营式布局，在居住空间格局上回到了多层经济适用房和安置房那样，洋房小区也就存在以下显著缺点：（见洋房小区插图）
楼间更密——楼间视线干扰，
空间更小——集中绿地不见了
天际线太平，街景立面单调
北龙湖洋房小区
三、 推广洋房对我国住宅发展的负面后果
一个住宅项目按照规划指标可建的总建筑面积，如果采用比6层洋房高1倍以上的11层小高层住宅，那么楼栋数可以减少1半数量，同时意味着绿地可以显著增加，楼距也可以倍增。如果再采用一些18层以上高层住宅，则楼栋更少。绿地量和楼间距这两个居住影响要素指标都被极大地改善的。而现在推广洋房就会将住宅小区的形态引导到反方向去。因此，洋房备案价更高这一行政性干预带来一系列的后果，流弊甚广：
1.它消灭了经典的高层低密度的居住环境！
2.它让居住小区不再有集中绿地！
3.它消灭了经典的高低配居住小区形态！
4.它造成过去被诟病的住宅兵营式布局大行其道！
洋房扎堆区案例：郑州北龙湖豪宅区
这类洋房最集中和最极端呈现在郑州北龙湖板块，限高24米，容积率1.2. 使得所有小区都是6层左右，楼距25米左右，却要卖5万以上。小区里面没有集中绿地公园，没有通透感，只能堆砌高档的外立面用料，只能烧钱在小区里配置名花古树。城市面貌也十分单调，小区生活空间既不像别墅，也不如高层低密度小区，反而感觉像经济适用房的空间尺度。（见插图）
北龙湖洋房小区1
北龙湖洋房小区2
洋房楼距和立面材料
洋房街区类似安置区
结 束 语
房产产品的真正价值是基于生活体验，提供优质的生活条件和环境。房产行业出现的对洋房的误用和误解可以在认知层面被纠正，但要真正拨乱反正，需要从改正洋房备案价着手。当初对洋房备案价格采用的行政手段干预，或许是惯性思维下的无心插柳，却没想到对我国住宅形态带来主导性的负面影响！备案价怎么改呢？笔者的建议是：只需要设定整个项目的住宅和别墅销售的2个最高限价，至于住宅中有差异产品的价格，让市场来选择和定价。希望通过对当前洋房的误区纠正，让商品房价格通过市场机制回归合理的价值逻辑。（完）
