谢谢邀请。这个确实是目前的一个小的投资趋势，那么我们来具体分析一下，它产生的具体原因是什么？
首先我们要来看的是公寓的本质。40年产权的商业公寓和住宅最大的区别就是它的产权年限，也就是住宅普遍是70年的产权，而商业公寓是40年的产权。其他方面比如说像住宅，你在用的是民用水电，商业公寓用的是商用水电。其次，公寓还可以作为你的公司注册地址而用来注册公司。公寓一般面积不大，总价单价都没有住宅那么高，普遍在同地段同品质的住宅价格的1/2到1/3之间。还有一个最大的特点，就是你购买公寓是不需要开具购房证明的。
所以以下两点就成为了大家购买公寓的最主要原因：
第一：公寓的投资门槛比较低。假设住宅可能需要两百万的资金，那么你去购买一个同样大小、地段的公寓，只需要总价一百万，那么在这种情况下，很多资金不足的人就会选择以公寓来过渡。
第二：公寓不需要开居住购房证明。因为很多政策的收紧，很多地区都出现了限购。那么在限购政策的调整下，大家的房票都是很紧张的。那么这个时候，你手里的资金要到哪里去呢？你既不能购买住宅，也不能投资P2P这种平台。在这种情况下很多人都会选择比较安全的投资，也就是投资公寓。靠它的租金回报以及以租还贷这样的一些投资优势，大家都会去选择公寓。
首先，40年产权的商业公寓你买到手时只剩下三十几年，并没有四十年，其实你只有三十几年权限。真到了四十年后，房子怎么处理谁也不知道，是拆了再盖，重新盖房谁来出钱，这些问题很难解决。
其次，你买的只有三十几年的权限的公寓如果转手卖给别人时，可能只剩下二十年的权限了，没有人会再去买只剩下二十年权限的房子。这样的房子根本不值钱，现在大量的过去买只有四十年产权的商住两用的房子的人，二手房卖出去根本就没有人要，只有砸在自己手中。
其三，只有四十年产权有房子没有流动性，投资买房的前提是房子有流动性，当你想卖的时候能卖出去，还能赚点钱，而只有四十年产权的商住两用房是没有流动性的，卖不出去，不信你可以在当地去买人家的二手商住两用房试一试，就明白，当二手商住两用房有买主的时候，卖二手商住两用房的人就像中了彩票一样。
所以，笔者认为， 所谓的40年产权商业公寓成了投资“香饽饽”，只是房地产中介和房托们骗人的话，并不可信。说实话，现在任何在中国的房产都已经没有投资的价值了，更不用说只有40年产权商业公寓。现在可以说是投资房产到了风险最大时候了。
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商业公寓与住宅完全不一样，无论是土地属性还是房子使用时成本，但为什么还有那么多讨好，我们来浅析一下：
01商业公寓的优点
1、地段优势：商业公寓一般都处于区域的比较中心繁华地段的位置，配套、人气、生活便利连很多住宅区都无法与比拟的。
2、投资回报：一般处理商业中心地段的公寓的租售比都相当可观，这作为房产投资保值的一个渠道。且现在深圳对公寓的包容度越来越高，有一些公寓已经可以作为特殊住房申请学位了。
3、不占名额：不限购、不限贷，不会浪费名额（要知道深圳的房票是多么的珍贵），一些比较地段优质的公寓往往都会出现被投资公司打包的情况，毕竟未来公寓的租售将会占到整个租赁市场六成以上。另外多说一句，未来的商业公寓基本都是只租不售的了！
4、使用灵活：因为是商业性质，那就既可以注册公司当办公场所，也可以自住（深圳大多数公寓都通燃气，带内阳台的）
5、使用期限：据新《物权法》第149条，建筑用地到期后可以自动续期，届时申请补地价续期即可。
02商业公寓的缺点
1、使用成本高：水电、物业、费用等，都是商业标准收税的
2、转手成本高：商业公寓的税费比住宅的高
3、有些公寓无煤气，不能明火，没有阳台，居住舒适度差！
4、大部分商业公寓不能申请学位。
总结一下：买公寓的基本80%均为投资客户，而剩下部分或过渡居住其他使用！
我是阿均，在深从事小产权及拆迁房多年，更多的小产权或拆迁房问题，请关注我，我们一起共同探讨，谢谢！
确实是这样子，举个例子，昨天下午我们又帮一个客户买了一套公寓，那么这个客户也是很典型的一个快要退休的人，一辈子呢，其实对理财没什么概念，在建筑公司上班，做安全施工的，那么现在积累了本金，其实买的理财收益率也就百分之三四，非常低，所以他就考虑买一套公寓，当然房子被限购了，所以这是很典型的一个中产。
1.第一个在目前中产的投资渠道里面，其实呢基本上可以考虑的产品都是在百分之六左右，没有什么超过6%的，那么你手里几十万，那你想在100万金融资产里边也就百分之七八左右收益率，买其他的东西来讲的话，就更不靠谱了，写字楼、商铺也太贵，可能上几百万，而且这个回报率也不一定很高，相对而言，公寓是仅次于住宅最好的一种投资产品，所以在这个时间点上，住宅不让买了，那肯定特别是这个大城市的公寓，就具备这样一个投资前景的。
2.第二个其实从目前来看的话，大概你会发现，北京的这个公寓跟住宅之间的比例大概是一个50%-60%的一个价格差，举个例子，你看北京大概三里屯儿这种区域来讲的话，他的住宅可能在10万每平，但它的公寓呢，大概就是5到6万每平，租金公寓还有一个特点，它的租金都非常高，比如三里屯儿60平米的房子，一般可以租到8000到1万左右，相对而言，这个租金收入还是比较可观的。
虽然我们认为其实将来新一线城市或者二线城市的这样一个核心区的一些公寓产品来讲，它的这个投资回报率来讲话不仅租金会高，另外它的升值空间还会比较高，而且对于中产来讲的话，其实是这样的，一个总价门槛也不高的情况下还是比较受市场欢迎的。
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我是真心不建议小康家庭，贷款投资商住两用的40年产权公寓，因为对于这些小康家庭并不是投资，而是习惯性跟风，这些人将会成为公寓的接盘侠。
我不是在危言耸听，你且听我分析：
1、公寓几乎不存在二手交易，这一点可以理解吧，因为税费极高！所以公寓的投资只能用于租赁！
2、公寓的首付在房产价值的50%以上，贷款期限最长十年，贷款利率为基准利率上浮40%-60%。
3、公寓的面积大部分集中于50平米以下，水电费高于住宅水电费，单气。居住环境并不十分舒适。
以上是公寓的三大特点，那如果我告诉你，将来房子越来越不好租，房产税按房子数量征收，40年土地到期后，房子会收走或者直接不属于你，你还会买吗？目前这还只是预测，但有很多人已经在采取措施了，毕竟我是银行的，买房卖房的我都见的多，看的多，听的多，想的也多…
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我是帮你解决银行问题与职场疑惑的狗哥。
我来说说我的情况。我13年在杭州买过一个商住两用公寓，50平loft，买下来的时候才50万出头，当时只付一半，贷了一半，每个月只付银行3000多。拿到房装修上下隔层，使用起来快100平了，一点儿也不局促。然后租给一小公司，租金比银行贷款还高一点。同楼里我溜达一圈，估计不到一半在自住，基本上还是办公居多。从租出去到现在基本上没空过。我还是觉得当初的选择是正确的。
其实，商业公寓也不都会受到投资者热捧，受投资者热捧的，在我看来，主要有这样一些方面：一是地点比较好的，特别是在商业发达、人流比较集中的地方，购买商业公寓的比较多。原因是，一些商业经营者，为了做生意方便，会选择靠自己经营场所稍近的商业公寓。自然，这些地方的商业公寓就相对热销一些；二是能够带来现金流的商业公寓，也容易被投资者所追捧。因为，无论是一般商品房还是商业公寓，如果能够带来比较好的现金流，还是容易引起投资者关注和重视的。所谓现金流，主要是指出租方便，出租价格较高。如在商业区附近、大企业附近、大学附近的商业公寓，一般出租率都比较高，投资者也愿意投资；三是未来投资预期的，也会对投资者产生吸引力。这主要要看规划，看城市建设的整体布局，看交通变化。譬如地铁，如果公寓是建在未来地铁的出口，这里的公寓，就具有投资和收益预期，就容易被投资者所青睐。还有的则可能改造成商业区，也会带来投资预期。
当然了，商业公寓在政策上相对宽松一点，也可能是投资者愿意投资，能够投资比较好的一个因素。否则，象商品房一样严厉控制、严格管制，也是很难成为投资热点的。
我是小鱼，一个连续创业者，大家可以关注我，给大家持续带来创业和投资的经验。
我正好买了一套公寓房，100平的，坐标珠海，贷款年限只有10年，首付50%，价格是周边房价的2/3。最近很多城市都出现了公寓的投资热，通常来讲“事出反常必有妖”，但是这次的投资热，可能还真是有道理的，我这里分析给你听下。
限够令恐怕还会持续
这两年的限购令非常严格，就拿珠海来讲，珠海户口，且是首套房，才能按照30%按揭。如果没有珠户或者3年社保，就买不了房了。因为房价不仅关系到国家经济发展，还关系到普通人的生活，每次看着最低100万的首付，我就为现在的年轻人感到焦虑。这哪一年才能凑够首付，凑够了首付，这一个月上万的房贷吃得消吗？所以限购令恐怕还会长时间的持续。
过渡性居住
放假上涨，导致很多年轻人无法购房，那么选择一套小面积的公寓楼，相对来说还是轻松不少的，可以作为年轻人的过渡性住房。现在公寓的配套已经非常完善，居住环境也不错，所以生活完全是没问题的。即使租房住，这种公寓的价格和环境也是好过很多老旧住宅的。
酒店公寓的兴起
最近不少大品牌都进军酒店公寓了，现在任何一二三线城市都可以看到大量的酒店公寓。因为现在的土地成本太高，很多酒店没有办法再自己建楼了，成本太高，资产太重。所以转向租大量的公寓来做为酒店使用。因为公寓本身有着完善的物业条件，外部环境不用酒店自己维护，会省出很多的成本，而酒店公寓的价格通常也比专业的酒店价格便宜，而且环境还好。我现在出差都是住酒店公寓。所以购买一套公寓，很容易就可以放租给酒店使用，投资回报价值还算不错。以珠海一套50平的公寓来算，购买价格是90万，出租给酒店公寓的价格是5000元/月，一年就是6万的投资回报，这样算下来年回报率接近7%。这样的投资稳定没有风险，需要用钱的时候，还可以公寓抵押或者出售。有点闲钱投资公寓还是不错的。
很多人还抱着以前的老观点，觉得商用房只有40年产权，水电又贵，不能用煤气等等。在一二线城市，公寓就是未来的趋势，不论是美国、日本、香港，都是有大量的公寓，年轻人住公寓已经成为一种趋势。
如果有需要咨询我的，可以在评论中留言或者私信我，小鱼告诉你投资和创业趋势以及经验。
商铺具备投资价值，这是显而易见的，在国家大力调控房地产政策的档口，很多人开始观望以此判断房价是否下跌，但此刻也就成了很多投资者突然将目光放到商铺和公寓上了，毕竟资金要有地方去才行，不管是投机还是买着等升值，公寓毕竟是小面积且价格相对更容易叫人接受。
更何况买这类小面积投资性质的商业住宅时，一般也是手头稍有闲钱的人，也就说即使有什么突发情况，对于这笔资金也基本用不上，所以也可以称作是长期投资的性质，由于公寓大多数是40年产权，它的投资回报率至少也要在20年内回收成本才能是买商铺的基本条件。
正常看，买公寓也基本不要买带包租类型的，这类基本上是商家的一个噱头或者是促销手段，并且它还有抬价的嫌疑，除非确定是有商家的入驻或者已经签约，还有就是尽可能的在繁华地段，有人气的的商业体周围购置，这在很大程度上会带来租金上涨的潜在利好，以及也好出手变现。
主要看怎么衡量，任何事情有有利有弊。
公司名义买的问题：
1.17年3月出的政策是50年产权的房子只能用公司名义买，17年3月之前已经个人名义买完的，按照之前的政策。所以不管以后出什么政策，都按照你现在买房子时候的政策走。
2.公司名义买有个好处，将来出售只需要变更法人就可以，花费5000块左右。因为房本写的是您公司的名字，公司的法人是您，所以房子就是您的。
还有个好处，现在公司的执照也在收紧，很多公司都不让办了。以后想要北京的执照，可能也要和车牌子一样，花钱也不好办了。无形中这也是投资。
以前个人名义买的，税费非常高。
3.将来出售问题
北京有2000万人口，50%有钱人，剩下50%没钱的，在除去根本买不起房子50%，还剩下500万人。这些人只能选择咱们这种总价低的房子，也不用有压力还月供。
现在3环以内是中央新区，所有人口和企业都在外迁，迁到什么地方合适呢？肯定是通州的市中心和市中心周边。咱们现在50年产权的房子，去机场不远，去工作地方不远，环境好，配套齐全，绝对好出手。
北京有个特点就是，什么东西限制了，价格绝对一路飘红。（可能夸张点）但是事实是，户口限制了（听说从几万块钱到现在130万都不一定能办下来）车牌子限制了，听说想要办10万左右了（以前还能免费呢）。70年房子限制了（从10年开始限制，到现在已经涨了2倍以上了）。现在这种50年的房子也限制了…………
