商铺一直都是投资者们热议的话题，有句俗话叫做“一铺养三代”，这也是为什么越来越多的富人选择投资商铺的原因。但是，真正懂得商铺优势的却依然是少部分人群，投资者们似乎更愿意把钱投资在把握不住的股票、基金上，这是为什么呢？
那是因为，商铺真正的价值没有展现在大众的眼中，比起明面上金钱几进几出的跌宕刺激，商铺真的太过于稳健低调了。
再加上电商和疫情的冲击，很多人都不太看好实体商铺的前景，被“大环境”这个表象所迷惑，以至于大部分人根本没有深入的去好好分析。
电商的确可以算得上是实体商业的噩梦，互联网市场的兴起分拨了近70%的客户，但是，时代发展到今天，一场看不见的商业革命已经悄然来临。随着电商运营的成本逐渐增加、针对电商行业新税种的落实、商业思维模式的变更，电商的运营前景已岌岌可危。
企业家张瑞敏曾说过“没有成功的企业，只有时代的企业”，一个企业的成功永远是建立在当下时代能满足用户需求之上的，商业也是同理。现在的消费者已经把购买的生活方式，实际的服务体验作为全新消费考量，能在当下满足消费者的需求就一定会成为这个时代的强者，所以，实体商户的崛起才刚刚开始。
那么，一个商铺的价值究竟应该从哪些方面进行考量呢？
01
看区域
“买商铺一定要跟着人走”。
商业地产是一个很依赖周边环境的产品，经营的好坏取决于人流量的多少。在购买商铺时，区域环境是我们应该重点考量的因素之一。建议遵循以下原则：核心商圈＞次核心商圈＞新型商圈＞远郊商圈。
一个城市的核心商圈和次核心商圈一般发展的比较成熟，人口密度比较大，有一定的消费基础；购买的商铺出租比、租金也相对较高。但这种区域一般新开发的商铺比较少，价格也较高。
新型商圈一般是指城市开发区，开发节奏比较快，住宅的品质也比较高。很多城市中心区的人也会为了改善居住环境而迁至此处。这类区域一般商铺出售量大，可选择的范围比较广，价格差异也比较大。
郊区商业我一般建议不做选择，虽然价格很低，但出租困难，而且二次销售变现的难度也大。
02
【看开发商】
开发商的实力很大程度的影响了一个商业项目的成功与否。
现在市场上因为开发商资金链问题烂尾的项目比比皆是，所以我们选择项目的时候一定要了解开发商的实力。建议优先选择大品牌的开发商和当地知名的开发商，外来开发商尤其是小开发商一定要慎重选择。
其次还要看开发商的商业开发经验，没有商业开发经验的开发商对于商业的定位、规划、开发节奏和后续运营缺乏战略性眼光，销售期广告铺天盖地，但商业经营却一窍不通，后继乏力。
03
【看位置】
这里的位置指的是商铺的位置。
商业地产的产品比较丰富：有集中型商业，如：购物中心；有专业市场，如家居建材市场、小商品批发市场；有商业街，如：北京的烟袋斜街，各类步行街等，还有社区底商和写字楼配套等等。
这么多的产品类型的商铺出现在市场上，对于不懂商铺的投资者来讲如何选择呢？
选择商铺一定要遵循一个原则：好出租。对于投资商铺的人来讲，商铺可以快速出租，尽快有投资收益是重中之重，判定一个商铺是否好出租，建议按以下公式考量：
04
【看条件】
商铺的大小、面宽、层高、电量、燃气等等因素都影响着商铺的使用，建议按以下因素进行考量：
首先，看商铺面积。商铺和住宅不同，住宅的居室数量决定了它的面积大小，而商铺的面积差异却很大，从几平米到上千平米的都有，面积越大，可操作空间越大，租金单价越低，反之亦然。我们要结合自身条件和商铺的价格来确定购买商铺的大小。建议选择面积在20-200平米之间，这种商铺符合大多数业态的经营需求，总价也不高，二次销售变现的速度也比较快。
其次，看工程条件。看看电量是否能满足一些主要用电工作的业态需求，比如火锅、烤肉或者KTV等等；还要看是否具备燃气条件，餐饮业付租能力比较强，如果买了一个商铺想经营或租赁给餐饮类业态的话，没有燃气是无法经营的。
再次，临街商铺看门前是否方便停车。在驱车消费的大趋势下，停车的方便与否对商业的影响越来越大。
最后要看看进深面宽比是否合理、层高能否满足业态的经营需求等等因素。
05
【商铺的投资收益组成】
商铺作为一个投资工具，商铺的收益主要可以分为三部分：① 租金收益 ② 地产增值 ③ 金融属性套利 （适合私营企业主）。
租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式，投资回报率的计算方式为：租金收入÷总投资房款（投资房款分为全款和按揭两种方式，如果是按揭则需加上利息成本）。
商铺投资是长期持有的投资产品，在计算租金时需要考虑商业逐步发展带来的租金逐年递增，租金增值率与当地商业环境、以及本商业项目后期运营情况。
地产增值是商铺投资中影响投资回报率的最大部分，它直接与项目所在城市发展、区位配套实现度、人口、消费水平等息息相关，本质是对未来预期的投资，和未来发展的兑现。
金融属性套利一般是私营业主通过国内信贷获取资金用于企业经营，通过企业经营获利与信贷利息之间形成的差额获取收益，而实际收益水平与企业经营水平息息相关。
由此我们不难看出商铺的投资回报率是多方面组成的，如果你只是简单粗暴的看租金回报率，而忽略租金逐年递增是错误的，尤其是金融属性。
投资是追求投资回报率的，所以投资一定要学会算账。经常听到有人说我们的商铺按租金水平算不过来账啊，产生这样的原因是对商铺投资的收益组成不明确，和不清楚如何去算清投资收益这本账。
下面我将以一个虚拟的新开商业项目进行商铺投资回报进行计算，其中商铺售价、租金水平、租金逐年递增幅度、地产增值率、金融融资成本等都为假设数据，在实际项目中应以实际市场情况数据为准，以下案例只为讨论计算逻辑与方法：
举例：假设一项目为新开商业项目，位于三四线城市新区，地段位置优越为新区核心位置，当地城市商业水平不发达，本项目定位城市商业提档升级存、拟引进主力商家、一二线品牌。项目在售销售价格17000元/㎡，当地租金水平50-90元/㎡，成熟商圈租金逐年递增幅度8%，热门板块土拍涨幅8%。
在租金收益的计算中，最容易忽略的是对每年租金递增计算，5年、10年后都按照一个租金水平计算，这样肯定是不合理的。新开商业分不同业态一般存在3-5年培育期，那么在考虑3年培育期租金恒定的的情况下，年租金收益情况如下：
地产增值收益计算为持有一定年限后，出售持有商铺所带来的投资收益，计算公式为：投资回报率=（出售价格-购买价格）*（1-交易税率）/购入价格；年均投资回报率=投资回报率/投资年限；（下表的交易税率按综合50%计算）
金融性收益主要是指通过抵押贷款，进行经营，通过经营性收益与贷款利率差，来赚取得收益，这种一般是针对企业主体，而实际收益水平与企业经营水平息息相关。假如该企业的营业回报率是15%，而短期抵押贷款融资成本按12%计算，那么其中差额为3%。
综合以上3部分收益的投资回报率，我们不难看这套商铺长期持有的投资回报率是可观的，是具备长期持有投资价值的。所以在做商铺投资时，作为投资者，一定要清楚了解投资收益的组成以及投资回报的算法。
【结语】
商铺是一种经营性投资工具，它是适合长期持有的长线投资工具。
投资者在选择商铺的过程中，也要同时考虑好租户的选择问题，尽量能和一些知名品牌的店铺进行合作，在投资之初就掌握主动权，为日后获得丰厚投资回报打基础。
购买商铺是一件繁复的工作，需要我们大量的查证来辅助判断，个人能力毕竟有限，特别是非从业者。所以如果身边有从事这方面工作的朋友，最好还是去求助一下，专业的事还是要专业的人去做。
