作为罕见跃级挑战成功的“黑马”房企，融创对中国房地产反周期进攻机会的把握少有匹敌者。

上市十年，融创抓住了房地产调控赋予的跨越机遇，以并购开启规模扩张，从不到百亿销售额起步至即将跨过6000亿，从昔日30名之外的区域型房企跨入头部、连续三年稳居行业前四。

但如果仅仅将之视为一个冒险主义的成功故事，则忽略了融创对机会与风险的辩证思考。孙宏斌行事果断，但骨子里崇尚理性、厌恶风险。纵观融创多年来的扩张逻辑，他反复强调的是：地不要买贵。

一个战略家，既要能“疾如风”，还要懂得“徐如林”。龙头房企具有更强的熨平周期能力，差别在于如何把握攻防的节奏感，是否对市场时机及应对策略有更细微精确的判断。

稳健增长利润释放

当中国房地产进入16万亿规模的“新常态”，头部房企破除唯规模论、稳健增长已是共识。2018年起，融创就开始致力于均衡、高质量增长，去年又进一步提出降低杠杆，强调综合竞争力，这在最近两年的财报中已有明显反应。

最新2020年中报显示，融创进一步持续释放利润，同时优化债务结构，经营节奏已进入内生增长、稳健发展的新阶段。

融创上市后一度埋头扩张规模，每年利润不过20亿-30亿之间。但从2017年开始，稳居四强的融创进入释放利润周期：2017-2019年这三年，融创净利快速攀升，分别达到110亿、165亿、260亿元。融创给投资者的分红回报也由此逐渐提升。

2020年上半年，融创业绩进一步稳步增长，营收达到773.4亿元，核心净利润达到130亿，股东净利同比增长6.5%至109.6亿元。

外界推算，融创到去年底的已售未结销售额约8000亿元，按照接近70%的权益比，11%左右的结算净利率估算，潜在的利润储备可达600亿元。这些利润将在今年明年快速释放，成为融创业绩增长的坚实支撑。

庞大的高质量土储规模，是融创未来业绩增长最大的底气。最近两、三年，融创确权的土储货值保持在三万亿元左右，还有万亿左右的旧改等潜在土储，土储规模几乎仅次于碧桂园。这些土地超过80%位于一二线核心城市，超过60%是收并购获取，最新的平均成本仅4312元/平方米，将在未来源源不断为融创贡献利润。

值得关注的是，融创物业板块融创服务在8月初已经启动分拆上市。作为2019年增长最快的大型物业公司，在物业股估值连续攀升的投资环境下，融创服务上市后有望成为当下最具价值的物业上市公司之一，有助于提升融创的估值和利润水平。

净负债率下降 严控土地新增

与此同时，融创在账面现金高达1209亿、流动性充裕的前提下。进一步兑现了调整负债结构、降杠杆的承诺。

今年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率从2018年起大幅下降的基础上，再次大幅下降了23个百分点。受益于今年债务结构优化——提高银行负债比、提前偿还高成本信托等——融创上半年新增融资成本也显著下降了1.9个百分点。

降低净负债率，要在两端发力，一是靠提高净资产，二是靠严控土地新增。

融创的所有者权益稳步提升，最新数字较去年末增长了17.4%至1339亿元，股东权益970亿元，较去年末提升了16.7%，有效增厚了净资产，做大了净负债率的分母。

精准高效的土地投资，历来是融创的核心竞争力，这在过去几年波动的市场环境中屡被印证。今年上半年，土地市场持续升温，部分房企上半年拿地金额就超过了去年全年，但融创却保持冷静，严控拿地节奏，仅新增了1730万平方米土地储备，对应货值2330亿元，同比大幅下降了64%。

一方面，融创认为现在土拍太贵，不是很好的拿地时间。另一方面，融创在一二线市场已有充足的土地储备，足够两三年开发之需，并不急于拿地，可以耐心等待时机。

融创坚持自己的节奏，控制土地溢价水平，将投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，在未来更加激烈、多变的市场中已经占据了先机。

不过，为保证可持续发展，融创还是要每年择优保证足够的新增土储。这也意味着降低负债率的关键还是要靠加速销售去化和回款。

今年疫情影响了房企的销售节奏，但融创在5月份之后已迅速恢复了销售节奏，7月更是同比大幅增长27%，今年前七个月销售额2475.2亿元已与去年持平。按照往年经验，下半年尤其是四季度才是融创发力的阶段，按照下半年6213亿元可售资源的储备，融创全年销售目标完成无虞。

融创的长期机会逻辑

一个优秀的猎手放慢了脚步，并不意味着放弃了对机会的捕捉。

孙宏斌的商业哲学充满辩证法，擅长“危”中见机。当整个行业为前景焦虑时，融创的多元化布局已瞄准长远。

融创的选择与其他龙头房企不同。恒大的新航道是造车，碧桂园的新增长点是机器人和现代农业，选择的均是适合自己的“海量”需求市场。

产品基因更强的融创则聚焦文旅和文娱，一个朴素又合乎逻辑的理由是：无论是文旅还是文娱，本质都是迎合消费升级，美好生活的精品产品打造，与擅长打造精品住宅的融创殊途同归。

2019年初，融创升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”。围绕这一逻辑，融创基于地产主业做出延展，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团。

随着布局全国的多个文旅、会议会展、医疗康养等“地产＋”产业项目陆续营业，融创以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国快速建立。

值得一提的是，疫情后文旅消费迅速转向国内的趋势，对融创文旅将是重大利好。今年上半年，融创文旅收入受到疫情影响，但此后已迅速回归正常、逐月上升，截至8月25日数据，单月收入超过5亿元。

越来越复杂的产业、金融环境，让房企对前景的判断更为艰难。站在上市十年的新起点上，融创坚持自己的节奏，以变应万变也许正是最佳策略。