事情起因于一次来电。
康海华依旧记得，那是2020年初的一天，康桥资本CEO傅唯给他打来电话——旗下一家孵化企业计划斥资1亿美元购地盖厂房和研发中心，这件事在康桥资本内部引发了思考——
一家处在快速发展阶段的生物医药企业，其更多的资金应该用在药物研发和产品商业化等主营业务上，一旦大量的资金砸在重资产上，必然会减少对主营业务的资本投资，企业的资本效率就下降了，进而会影响企业的发展，而康桥作为孵化企业的大股东，应该帮公司实现资金使用效率的最大化和公司长期价值的最大化。
交流中，在不动产行业深耕多年的康海华提出了成立一家专注与服务医疗健康产业的不动产基础设施平台的想法，帮助生命科学企业优化资本结构和提升运营效率，进而提升企业价值。就这样，在中国人口老龄化加剧，以及中国生命科学产业高速发展的大趋势下，康桥医疗健康产业设施平台（简称：CBC HIP）应运而生。
短短三年，CBC HIP已经在中国领先的生命科学城市上海、北京和苏州投资开发了4座生命科学产业园，总建筑面积约为52万平方米；还引来了中东财团的出资——近日，CBC HIP宣布旗下第一支中国生命科学产业设施基金（简称：CLSRA Venture I）在拿到APG和CBC Group的首轮5亿美元后，成功完成了第二轮关账。
这一次，中东主权财富基金穆巴达拉投资公司成为CBC HIP的新晋LP，出资了3亿美元。CBC HIP首席执行官康海华向投资界透露，当前团队还在与来自亚洲和中东的多家大型机构投资者积极洽谈中，预计将于2024年第一季度完成最终关账。
康桥医疗健康产业设施平台CEO 康海华
医疗圈一笔罕见募资
中东财团为什么投
其实，在美国市场已经有30年相对成熟的生命科学产业不动产基础设施的业务模式，美国领先的前20家Big Pharma和医疗器械和技术领域的企业都在使用这样的专业平台的不动产解决方案来赋能自身的主营业务，只是在2020年中国还没有专业专注和成熟的独立平台在这做件事情。
正式启动CBC HIP之前，康桥团队曾浸入市场进行广泛深度调研，发现不管是康桥资本的被投企业还是市场中的其他生命科学企业都在基础设施层面有着相当大的需求，尤其是优质的生命科学产业园等。
就这样，康桥推出了专业的医疗健康产业设施平台，其核心定位就是帮生命科学企业提供从不动产基础设施资本、开发建设、到运营管理的一揽子、多元化且全生命周期的重资产解决方案，主要策略包括针对新增空间载体需求的可供即时租赁的Best-in-class命科学产业园区的投资开发和定制化开发，以及为企业的存量重资产提供流动性和优化资本结构的售后回租。
脱胎于专注医疗健康产业投资的资产管理公司-康桥资本，CBC HIP正在逐步成为基于产业载体的生命科学产业生态建立者，通过长期的资本和专业的能力，不仅帮助生命科学企业用更少的资本和精力“筑“更好的“巢”，还通过已经建立的跟政府的紧密合作关系为企业提供更优化的落地方案和持续发展的资源支持来“引凤”，并最终通过生态圈的资源赋能并“成就”企业和当地政府的短中长期的经济发展和社会影响力。
伴随这一次穆巴达拉的加入，康桥医疗健康产业设施平台的首个生命科学产业不动产基础设施基金规模扩大至8.75亿美元，成为中国最大的第三方生命科学产业平台。
中东主权财富基金投向中国医疗地产颇有风向标意味，这被认为是海外机构投资者参与中国不断增长的医疗健康市场的一种新方式。
穆巴达拉投资公司亚太及德国、奥地利和瑞士地区负责人Matthias Neuling表示：“我们对中国生命科学不动产基础设施的增长潜力充满信心，该行业受益于强劲的市场基本面、人口趋势和政府支持。我们很高兴能够加入CBC HIP和APG，并期待着帮助建立中国卓越的生命科学不动产基础设施的投资组合。”
3年4座生命科学产业园
赋能生命科学企业
起步刚三年，CBC HIP的速度让人惊叹。
根据官方资料，截至目前，CBC HIP已在上海、北京和苏州投资开发了总建筑面积约为52万平方米的生命科学产业设施，即北京大兴药谷一号产业园、北京昌平生命谷国际精准医学产业园、苏州康梧生命健康产业园，以及位于上海的康墣青浦生命科学产业园的四大医疗健康产业设施，覆盖包括研发实验室、小试、中试和大型商业化生产基地以及总部办公等各种类型的产业空间载体。
其中，康梧生命健康产业园是CLSRA Venture I在今年7月完成的首个苏州生命科学产业设施项目的投资。该项目位于吴中生物医药产业园内，是一个快速发展的生命科学产业集群。项目竣工后，可以为生命科学企业提供超过11万平方米的一流的综合生命科学产业设施，具备灵活性，可同时满足生命科学企业的研发和生产需求。
具体运营中，CBC HIP不仅提供建筑的核心和外壳，也可以提供一站式的争对企业内部空间的专业服务，包括工艺流程设计、洁净室和洁净工厂设计、GMP认证等，以帮助提高租户的运营效率。
康海华透露，目前CBC HIP大约一半的租户是生物医药和技术公司，30%-35%的租户是医疗器械和技术公司，剩下的是其他泛大健康领域的企业。这里既有国内企业，也有国际企业，“我们的产业设施主要针对更成熟的公司，但也会为早期公司分配一些孵化器空间，帮助这些企业成长，这些优秀的早期公司成长后，未来就可能会是我们的大租户。”
这不只是简单的房地产生意。
在康海华看来，CBC HIP更宝贵的意义在于赋能生命科学企业。基于康桥资本多年来亲自下场孵化、投资与运营的践行，他们深知生命科学企业成长中的痛点，从而为企业带来更多实实在在的帮助和赋能。
对于企业新增的空间载体需求，CBC HIP可以为企业提供两种方案：
企业可以选择租赁CBC HIP旗下投资开发的各类优质载体，满足企业前期研发、中试生产、商业化生产基地、总部办公等多元空间需求。旗下园区的整体运营将由CBC HIP进行一体化管理，确保园区运营的高效性及协同性，同时园区提供产业资源对接、政策咨询、工程服务等全方位增值服务，以帮助企业提升运营效率、赋能企业落地创新成果。
若企业需要个性化的物业，CBC HIP可为企业的提供定制开发的资本以及开发服务方案，并由专业的团队帮助企业建设实施，企业则可以在不消耗大量资金支出的情况下获得适合其工艺与产品需求以及企业形象的空间载体。
对于企业的现有资产，CBC HIP则可以通过售后返租的模式进行合作：
企业可以通过出售资产负债表上的研发生产不动产基础设施给CBC HIP，CBC HIP再长期的租回给企业。通过这样的解决方案，企业就可以在不改变现有运营的情况下优化其资本结构，通过出售重资产所回收的资金可以投入到研发生产或者产品、管线的战略性并购中，助力企业的主营业务发展。
另外，生命科学公司往往需要提前规划其未来的空间载体需求。以临床阶段为例，当企业进入临床一期，一般需要提前12个月左右规划小试和中试车间的安排；在临床二期取得实质进展后，企业则需要提前2年左右开始规划商业化生产设施，CBC HIP可以通过专业团队协助企业提前布局谋划好不动产策略来配合主营业务的发展，而企业无需自建不动产基础设施的团队从而提升运营效率。
最后，企业入驻到康桥的产业园区，即走进了康桥资本生命科学生态圈，可嫁接康桥资本企业发展的全面解决方案，获取人才招募、资本市场、临床资源、政府关系等领域的资源和经验。
作为一家专注医疗健康产业的市场化基础设施平台，CBC HIP在地方与产业之间架起了一座高效的桥梁，进一步推动了城市产业的更新，帮助地方政府引进优质企业落地和专业人才与外商投资，协助当地政府打造符合当地产业发展的生命科学产业集群和生态，创造长期的经济和社会效益。
比如今年6月升级改造揭幕的康桥“药谷一号”——康桥医疗健康产业设施平台投资入股的第一个项目，位于北京大兴生物医药基地。目前，园区已入驻近20家生命科学企业，包括四家上市公司。
2022年，康桥“药谷一号”中18家生命科学企业在北京大兴创造了60亿元产值，产生超5亿元的税收，贡献了接近7000万美元的实缴FDI（外商直接投资）。这些数字都是康桥积极参与并拉动地方经济发展的真实写照。
难而正确的事
重仓中国医疗健康产业
筑巢引凤，这件事在国内相对冷门，实操起来更是繁杂。尤其是生命科学行业，运营中的每个环节都比标准的工业园区要更复杂，需要理解生命科学企业的工艺流程和日常运营进而提供更加user-friendly的产业基础设施来帮助企业提升运营效率。正因如此，目前国内真正专注在此的人并不多。
踏入“无人之境”，CBC HIP背后站着一支专业且有经验的队伍。据了解，CBC HIP平台目前有55人，拥有投资、开发、招商、运营管理和基金管理等各个方面的团队，是中国该领域最大、也是最全面的团队。
他们中汇聚了优秀的行业专家，曾先后为70多家中国和全球头部的生命科学企业提供产业设施服务，成功交付了超过100个复杂的生命科学产业设施项目，总体规划和设计了超过1000万平方米的生命科学产业设施，经验丰富。
在康桥专业团队的协助下，企业无需自建工程团队，团队可为生命科学企业提供从工艺流程设计、采购、项目管理到验证交付的点到点的全流程服务，帮助企业按时、按预算、高质量完成各类基础设施的开发建设，避免工程逾期和成本超支，提高企业发展的运营效率。
自创建起，这支队伍就坚定一个共识——长期认真为中国医疗健康产业赋能。“中国目前是第二大医疗保健市场，十年左右后将成为世界上最大的医疗保健行业。”康海华表示，其中最根本的是人口老龄化。如今，中国约有2.8亿60岁以上的人口，10年后这一数字将增至4亿，超过美国的总人口，而这期间将释放巨大的潜力和机会。
如今，CBC HIP正在稳健前进。康海华透露，接下来，团队将继续通过投资开发Best-in-class的生命科学产业设施，为企业提供一站式的重资产解决方案，优化企业的资本结构和提升运营效率，从而赋能生命科学企业能够为全球规模最大的老龄化人口提供优质又可负担的医疗产品和服务。
他们也看到广州、杭州以及中国西部和中部大城市成都和武汉的潜力。例如，上海一家成长中的生命科学公司将把成都作为向中国西部拓展业务的基地；同样地，武汉也是为中国中部约2亿人口提供服务的基地。
与此同时，CBC HIP也捕捉到了中国生命科学企业出海的趋势。作为生命科学企业最坚定的伙伴之一，康桥资本已经在韩国、日本、新加坡等海外市场有了投资与布局，其所积累的生态资源给予了CBC HIP先发优势。
如此种种，将是CBC HIP未来可能重点开发的方向。
路漫漫其修远兮。这些年来，康桥资本扎根中国医疗健康产业，打破常规，走出了一条别样于其他医疗GP的独特路径——一个集聚控股型基金、固收类基金、信贷基金及不动产基金的综合性平台。
作为康桥生态里的重要支线，如今康桥医疗健康产业设施平台也正逐步壮大，他们将继续通过赋能中国医疗健康产业，躬身入局——埋头做着难而正确的事。
本文来源投资界，作者：周佳丽，原文：https://people.pedaily.cn/202310/524501.shtml
