“高周转本质上就是在走钢丝，房企总想着做大规模逆天改命，整个行业蒙眼狂奔，最终‘三道红线’出台，房企们露出了裸泳的屁股。”有分析人士表示。
雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
前有泰禾控股、蓝光发展、华夏幸福，后有新力控股、花样年、当代置业，房企的暴雷名单越拉越长。此外，世贸、中国奥园近期也卷入风波之中。
从销售规模看，泰禾、新力、蓝光发展和华夏幸福也曾是“千亿房企”，花样年和当代置业则在行业排名百强之内。这些盘子都不小的开发商走向经营困难，一个共同点就是都秉持“高杠杆、高周转”发展之路。
事实上，监管层对房地产行业定位早已是明牌。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后监管层屡次对地产行业调控。
但以碧桂园为代表的房企，却开发出“高周转”模式，以应对新变化。与之相伴的是，工程质量下滑，工人屡屡在事故中丧生。而高周转的另一面，则是极度紧绷的现金流。融资渠道顺畅时，房企加杠杆疯狂拿地、高周转快速回笼现金是房企做大做强的利器。但巨额有息负债吞噬现金流，借新还旧受阻，导致房企抗风险能力急剧下滑。
“高周转本质上就是在走钢丝，房企总想着做大规模逆天改命，整个行业蒙眼狂奔，最终‘三道红线’出台，房企们露出了裸泳的屁股。”有分析人士表示。
房地产行业现暴雷潮
曾经的“金九银十”是房企的高光时刻，今年的市场行情却很冷清。
从多家房企已披露的9月份销售数据看，部分房企业绩销售金额同环比双双出现下滑。20家典型上市房企中，9月销售业绩同比下降的有18家，其中有超一半的房企同比降幅超过了20%，仅荣盛发展、绿城中国实现9月销售业绩同比正增长。
降幅最大的几家是金地集团、中海地产、中南建设分别为20.88%、-41.6%、-45.6%，佳兆业为-64.63%，新力控股更是高达-81.67%。环比数据上，佳兆业、越秀地产和新力控股，环比降幅均超过两位数。
国家统计局数据也显示，9月份，全国商品房销售面积约1.61亿平方米，同比下滑3.2%；商品房销售额约1.57万亿元，同比下滑15.8%。
金地集团工作人员接受媒体采访时称，公司和全行业9月份销售额之所以下滑，是由多种因素共振引发的；首先是去年出炉的“三大红线”的调控政策在起作用，然后是近期的贷款在收紧，此外还有土地拍卖市场的不景气等等，各个方面的因素综合起来，便造成了9月份地产销售的不景气。
10月，房企销售仍未回暖。
根据Mysteel统计，10月15家重点房企中，仅中国金茂、荣盛发展2家实现正增长，融创、世贸、富力等7家房企同比降幅超20%，中南建设甚至同比下降34.52%。
销售遇冷，只是地产行业面临困境的一个缩影。现金流压力骤增之下，房企的暴雷声未有停歇的迹象。
据统计，截至10月18日，年初以来人民法院公告网上发布的房地产破产文书已达339件，平均一天超过一家房企“消失”。
这些破产企业中，不乏前百强房企的身影。
9月26日，光耀集团管理人官方账号发布了《关于宣告光耀集团有限公司破产的公告》，宣布光耀集团符合应终止重整程序并宣告破产的情形。惠州中院于9月8日出具《民事裁定书》，裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。
被称为“惠州王”的光耀集团，作为惠州史上第一个晋升百强的房企，其高周转的方式，一度让惠州本土房企瑟瑟发抖。风头最劲时，曾荣获“中国房地产百强企业”。
根据惠州中院的通报，截至2016年6月末，光耀集团资产清查总额约为64亿元，负债清查总额约为79.7亿元，加上为关联公司提供担保产生的负债约26.2亿元，以上债务共计约105.94亿元。
从2017年进入重整到宣告破产，光耀集团挣扎了4年时间也没能自救成功。对于破产原因，外界猜测是倒在了资金链断裂和资不抵债上。
另一家百强房企协信远创公司经历了相似的命运。
10月14日，重庆市第五中级人民法院作出（2021）渝05破申428号民事裁定，受理北京易禾水星投资有限公司对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。
重庆破产法庭官方微信发布消息称，法院经审查认为，协信远创公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，具有破产原因，如不及时拯救，会给债权人、股东、员工及其他利害关系人的利益带来重大损失，其重整具有必要性。
作为重庆的老牌房企，协信远创在一段时期稳居全国百强房企之列。2018年传出资金链断裂的传闻，公司先后卖项目、卖股权自救。数据显示，截至去年底，公司仍有短期债务134.43亿元，但其账上资金仅剩下19.64亿元。
今年3月份，协信远创被曝债务违约，7月份被北京易禾水星投资有限公司提出破产重整。
破产之外，更多的房企出现了流动性紧张问题，并且持续发酵。
雷达财经注意到，2021年以来先后有泰禾集团、蓝光发展、华夏幸福、中国恒大、新力控股、花样年、当代置业和佳兆业等知名房企陆续出现流动性紧张问题。
9月20日，新力控股股价大跌87.01%至0.50港元/股，市值仅剩18亿港元。公司公告显示，因未能在2021年9月18日向贷款人支付3874.21万元的应付利息，受此影响，9月20日，债权人要求其支付7541.67万美元的未偿还本金及利息。
最新的消息是公司没有充足的资源偿付2021年10月18日到期的优先票据，并有可能导致2022年1月和2022年6月债券的交叉违约事件。
目前，新力控股的评级已被标普下调至“SD”(选择性违约)，公司股票仍在停牌当中。
10月4日晚间，花样年发布公告称，未能按时支付约2.06亿美元票据。蹊跷的是根据财报，截至2021年6月30日，花样年控股非受限银行结余及现金总额约为271.8亿元，却仍然“意外”违约了。
违约后，花样年把物业资产彩生活旗下核心平台邻里乐100%股权卖给了碧桂园服务，近期又退出了深圳市奥启富投资发展有限公司，按其所持约49%的股权计算，对应该公司资产净值20亿。
11月8日晚间，针对所担保的财富产品出现兑付逾期一事，佳兆业集团发布声明回应。佳兆业称，正在加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；同时，正在广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案。
值得一提的是，世贸最近被传出要和陆家嘴信托谈延期的消息，虽然事后世茂集团第一时间跳出来做了澄清，但公司依然遭遇“股债双杀”。
此外，中国奥园遭惠誉下调评级至“B+”，此前下调评级已触发私募债提前赎回条款；标普确认大唐集团控股“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”；穆迪维持雅居乐“Ba2”企业家族评级，展望调整为“负面”；标普确认德信中国“B”长期发行人评级，展望调整为“负面”。
一位规模房企的负责人表示，目前房企的现金流被全方位掐住，境外信用质量恶化，境内严控负债规模，想靠销售回款，市场又出现下行。
“高周转”模式埋雷
众多房企暴雷背后，“高周转”模式埋雷。
所谓高周转即业内俗称的“不压货”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。可以看出高周转的核心，是以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。
据媒体报道，最早提出高周转开发模式的是万科。王石曾用”5986″（拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅）来描述万科的高周转模式。
但2010年之后不久，万科逐步意识到，高周转容易导致施工安全、工程质量、以及财务安全等问题，遂逐渐放下了这面大旗，转而追求社区、品牌。
接过这面旗帜并将其发扬光大者却是碧桂园，业内称之为“456模式”。2018年碧桂园内部流出的文件显示，碧桂园意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3-4个月，奖励10万元” 。
碧桂园之后，更多的房企拥抱这一模式。泰禾集团就是实践者之一，其董事长黄其森称“高周转就是利润，就是竞争力，旗下项目追求6个月的开盘速度。”
在房地产上行期，高周转的确有助于房企提升资金利用效率，也满足了对规模和回报的追求。但在其背面，过于追求周转效率，违背正常项目施工程序和必要的流程、工艺时间，难免拉下质量、服务和售后等环节的功课。
2018年，将高周转发挥到极致的碧桂园，发生了“726”事件。公司在六安市金安区城市之光一标段工地，因遭遇局部强对流天气，发生一起板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重伤，直接经济损失1571.07万元。
事后官方调查结论认定，质量不符合规定的围墙，在项目建设过程中被改变使用性质后变成挡土墙，事故区域因遭短时强降水后形成大量积水，围墙在土压力和水压力的共同作用下，发生强度破坏向北面倒塌，压向邻近的质量不符合规定的板房。
伴随着工程事故，碧桂园的房屋质量问题也和其扩张步伐如影随形。不过如今看来，这件事让碧桂园冷静了下来，因祸得福躲过了后面迎来的行业新周期，得以坚挺至今。而它身后的一众跟风模仿者，却没有那么好运气了。
泰禾集团已经“躺平”一年多时间，9月份至今发生债务违约风险的三家房企，也是高周转模式的拥泵。就连收入增长一向缓慢的花样年控股，也在2019年8月份提出，未来60%-70%是高周转项目。
从财务方面来说，高周转将房企推向了一个极端，那就是加更多的杠杆，只要周转的够快，就能获取更多的盈利、更大的规模。2018年，泰禾集团净负债率一度超过470%。
一些房企敢于杠杆囤地，“地王”抢地，隐含的逻辑是房价易涨难跌，或者只涨不跌，抢到就是赚到。
但如今房价“只涨不跌”预期逐渐被扭转。国家统计局公布的8月份商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有20个，持平的有4个，上涨的有46个。环比下降的城市个数较上月16个相比继续增多，再创年内新高。
10月20日，国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70城中，仅有18个城市的二手房价微升或平稳，其余52城的房价都已下行。新房方面，34个城市的房价平稳或微升，有36城房价下行。值得关注的是，在9月份，广州无论一手还是二手房价，都已环比下行。
有地产行业从业人士认为，当调控政策一轮一轮袭来，最终指向行业去杠杆时，高周转在财务上面的风险就暴露了出来。负债上限被锁死，现金流平衡被打破，伴随着银根收紧，销售端的回款周期也被大幅拉长，高周转那一套就彻底失灵。再配以“限售价、竞配建”的政策服用，效果更佳。
现在，很难再从哪家房企高管口中听到高周转这个词了。
房地产路在何方？
“对房子我们还是有需求的，只是现在不具备买的实力。”雷达财经随即询问了数位在北京、上海、南京工作的年轻人，均表示想买房。
而从城市化率来看，2020年，我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。而根据北京大学光华思想力课题组测算，到2035年，中国城镇化率将达75%至80%，新增近4亿城镇居民，达到发达国家同等水平。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此表示，当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。
中泰国际认为，中期看，人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素，核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑，部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降，因此房地产市场将进一步分化。
对于房地产企业的未来，有行业人士向雷达财经表示，房地产粗放式发展阶段结束，整个行业将迎来出清。但城市化尚未结束，人民对美好住房需求仍在，未来，整个行业将进入精细化运营阶段，房地产企业将围绕产品力竞争。此外，向家装和物业进军，也是房企追求第二增长曲线的一个方向。
“这次的市场下行，应该会给房地产商们一个教训，接下来市场回暖后，房地产商的胆子，估计会小一些。”前述人士表示。
雷达财经注意到，行业龙头碧桂园服务直接开启“扫货”模式，今年以来先后完成对蓝光嘉宝、富良环球与邻里乐控股等规模物企的收并购,万科近期则宣布拆分万物云单独上市。
对于房地产行业的后续发展，雷达财经将继续关注。
