这两天中介朋友圈总是说签约中心爆满了，市场开始火热得让人害怕了呀！
或者说“别问我市场咋样了！再晚点签约室都约不上了！“
虽然大家都觉得这是有些夸大其辞，但肯定对当前的二手市场热度存在不少疑问。
我先简单说一下结论
春节收假后，城南高新曲江二手成交相比2021年年底封城前活跃了很多，比如2月11日保利天悦当天成交了3套房子（之后三天没成交，今天15号刚又有一套成交），而同天曲江二期整个区域据说成交了9套;
但市场热度跟去年春节收假后还是差了很多。
我们仔细回忆一下去年同期的市场行情
去年春节收假后不久的史诗级高价土拍，让3月全市二手房成交万套左右，区区一个月的时间西安整体房价上涨近10％，俨然2018年上半年史上最火爆的二手市场重现。
然后3月底的时候不得不出台调控政策，市场开始由热转温，成交量开始减少，而价格仍然随着惯性缓速上涨。
直到7月10日前后出台二手指导价，同时房贷放款速度很慢，市场突然冷却了，接下来半年时间房产中介的日子很不好过。
而现在，银行对二手指导价也没那么墨守成规，房贷放款速度也恢复正常，春节收假后也通常是一个买房旺季，所以二手房成交开始变多也实属正常。
如果西安接下来的土拍相比去年下半年价格稳定，而且新盘供应也能跟上，西安上半年二手房价格总体也会保持稳定，成交量多于21年下半年但少于上半年，一些区域的次新房或许会小涨一下。
一般西安二手房如果有小阳春行情，最先开始活跃的区域是城南高新、曲江。
因为贝壳系统内只有两周之前的成交记录，所以现在只能找到春节之前的二手真实成交记录。
1月20号-1月30号刚好是西安开始解封至除夕休假前期间，高新区是1月24号解封。
因为高新区受疫情影响严重，24号才解封，所以年前成交状况是比较糟糕的。
1.24-1.30贝壳系统上高新二手房一共只成交8套，而且中华世纪城与三五一一社区只能算泛高新; 同一时间段，曲江二手成交31套，近乎高新4倍。
其中，高科新花园那套不带学位指标，看起来便宜；
紫薇田园都市是K区步梯洋房1F带花园带学位，看起来很贵；
而万达天樾二期91平小三房这套满二了，成交均价33500，楼层较低可以看小区园景，装修很一般；这个价格还是比较硬的，相比21年年中基本没降。
剩余三套成交都是多梯户小面积户型或公寓，没啥好关注的。
接下来是曲江解封后的二手成交，多图预警
曲江是1月20号解封的，比高新早几天，疫情封城时的表现也亮眼，所以成交活跃度明显高于高新。
曲江已成交房源太多了，只简单说几个小区。
价格很便宜的天豪花园虽然离大雁塔很近，但不算曲江，而且成交价甚至比一两年前还便宜；
海德堡是封城时与解封后曲江成交最活跃的小区，不临高架的成交价仍然在2.5万＋；
中海紫御华府.中海派小开间成交价103万，相比年中巅峰160万价格缩水35％，是整个西安降价最多的小区之一，这个之一或许还可以去掉；
另外，高新带学位的公寓小户型，最近价格缩水也严重。
招商依云曲江满二带装修的房子成交价22000，相比封城前不满二19000＋毛坯成交的房子，价格有抬头迹象；
三迪枫丹楼位不错的小高，不满二成交18500，有21年3月买了三迪小高的业主表示，这个价格比他买入时更便宜。
最后，价格很便宜的拿铁城是没有小区环境的独栋公寓楼，地段很好能上曲江学校但居住体验欠佳，它的40平户型一定程度上是中海派40平开间竞品。
高新曲江春节前这些成交，整体价格跟年底封城前差不多，个别品牌次新价格还有触底反弹迹象，曲江二手市场活跃度明显高于高新。
这些数据都是半个月之前的，有一定时间滞后性。
在春节收假后，高新的二手市场也开始活跃起来，比如像保利天悦4天时间成交4套，市场热度相比封城前明显上升，在成交量上确实有季节性小阳春迹象。
当然，去年3月那样因史诗级土拍导致的火爆市场，今年上半年不要再抱期望了，概率微乎其微。
未来几个月，预计西安二手房价总体趋稳，然后根据片区、产品、学区会产生一定分化。
主城区次新小区在交易量回暖的情况下，价格也会触底反弹迎来小阳春行情，如同2019年上半年。
2018年下半年西安很多次新小区一度回调15-20％ ，然后2019年上半年又反弹了10％左右。
目前二手市场由寒转温，离市场火热还有不少差距，老房子与硬伤房还是难卖。
而一个相对平稳的市场，对于置换群体来说，或许是最理想的局面。
