近年来，房地产市场遭遇多重压力，各大房企的收入、利润表现惨淡，资本市场乏善可陈，投资者信心持续陷入低迷状态。相对于内地房企来说，向来以稳健著称的港资地产在经营层面表现相对良好，但资本市场上则不可避免的跟随板块行情承压。市场情绪的错杀下，实际上也孕育了机会，如今随着行业政策的支持不断加码以及市场环境的转暖，这类房企的投资机会正变得更为明朗。
在一众港资地产发展商中，笔者留意到新世界发展，其是最 早投资内地发展的港资地产企业之一，同时一直将爱港爱国视为企业的核心价值观，并以其稳健的经营策略和家国情怀在业内闻名。近年来，在中美脱钩加速外资出逃的大背景下，新世界发展继续延续其积极布局内地的策略，展现对内地发展潜力的坚定信心，以及对香港和祖国的深厚情感。
近日新世界发展交出年度财报，这份报告展现了公司的经营韧性和未来发展潜力。下面不妨结合市场环境和公司发展动态，对其投资价值作进一步探讨。
一、如何看待当下房地产板块的机会？
从港股市场来看，随着整个大盘的见底，目前多数券商看好当下市场的左侧布局机会。
其中，天风证券在近期研报观点就提到，当前恒指12个月前瞻PE处2013年来历史分位值约2%；恒指相对MSCI全球指数PE，处于历史分位值的7%。其认为，当前港股估值处于相对底部水平，多项国内经济数据边际改善，预计随着稳增长政策持续推出，市场信心有望逐步恢复。
（来源：wind，华西证券研究所）
建银国际研报观点也表示，港股仍处在反复筑底阶段，年内四个重要底部已先后确认（估值底、政策底、经济底、盈利底），而流动性底（美息美元见顶、人民币见底等）也有望于四季度内确认。对此建银国际在板块配置方面，建议由超配价值适时转向在价值股和成长股之间平衡配置，并提及逢低可收集本地地产股。
从大摩发布的研报观点来看，其同样看好香港本地地产股，其提到目前香港地产股估值以市账率计少于0.5倍、市盈率计少于10倍、资产净值(NAV)折让超过50%，估值便宜，建议以经常业务的自由现金流收益率、取代股息率作评选。
基于上述逻辑综合来看，笔者认为香港地产股或已经迎来拐点。
一方面，随着美元加息周期步入尾声，后续开启新一轮的降息周期下，将有助于香港房地产市场的复苏，利好本地地产股。与此同时，内地方面，受益于政策面的持续加码支撑，房地产行业修复的大方向中长期仍然不变，因此有理由看好后续行业销售的重新企稳，带动相关房地产企业业绩的提振。
另一方面，经历行业的出清，房地产市场步入买方时代，市场的机会也将更为聚焦在那些有着稳健经营表现，财务状况良好，土储资源优质，现金流畅通，具有产品竞争力和品牌优势的优质地产公司上，且这类公司也具有相当的安全边际，成为后续市场积极配置的方向。
二、新世界发展交出稳健年度成绩单
回到公司层面，首先关注到新世界发展的这份年度财报，不难看出其在过去复杂的经营环境下展现了良好的经营韧性。
财报数据显示，截止2023年6月底，公司全年实现营业收入952.14亿元，同比增长39.6%；核心纯利110.11亿元，同比增长21%；每股盈利0.39元。
聚焦到核心业务板块来看，物业销售方面，随着疫情影响的逐步消退以及经济复苏，新世界发展在该业务板块的修复态势持续向好。
过去一年，新世界发展于香港的物业发展实现收入为167.55亿港元及分部业绩33.94亿港元。年内，于香港的应占物业合同销售为约88.59亿港元，主要来自住宅项目天泷、MIAMI QUAY，以及出售南商金融创新中心的单位。
内地物业发展方面，新世界发展于内地物业发展实现收入包括合作发展项目为105.53亿港元及分部业绩53.12亿港元。
物业投资方面，随着疫情的放开以及香港通关，新世界发展的投资物业业务也迎来了较为明显的复苏。
其中，年内香港物业投资收入为30.87亿港元及分部业绩为22.63亿港元，财报指分部业绩增长主要受惠于位于九龙尖沙咀的K11 MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall购物艺术馆营运效率的提升及租用率改善。
值得注意的是，K11 MUSEA 及K11 Art Mall整体销售表现已经远超疫情前，创下历史高位，两间商场在年内均录得高出租率，K11 Art Mall整体出租率维持近100%，销售额按年增长超过40%，K11 MUSEA的销售额则同比增长39%。
内地方面，新世界发展在内地物业投资收入达到19.09亿港元，分部业绩为9.31亿港元。期内，新世界发展所拥有或管理的K11购物艺术馆销售额同样取得亮丽表现。如上海K11方面，在2023下半财年，其销售额和客流均同比实现超过1倍升幅，同时其出租率在疫情后也快速恢复至91%。
总体来看，在经济复苏、线下消费动能释放以及房地产政策积极调整的背景下，新世界发展的这份年度成绩单可圈可点，尽管从时间段来看，这份年报中仍然有疫情的影响因素在里面，但不难预期的是，随着后续这一因素的彻底消退，公司的业绩修复态势还将有望更上一个新台阶。
三、行业拐点下，新世界发展突围的四重逻辑演化
不可否认，随着房地产行业迎来拐点，市场的机会将愈发聚焦在那些稳健经营，稳打稳扎的房企上，作为穿越周期典范的港资地产股经历了多个市场轮回充分展现了其独特的竞争优势，也成为内地房企值得学习和借鉴的方向。
在笔者看来，新世界发展是其中值得观察的样本所在，其具备在行业持续突围的潜质，核心逻辑在于如下四个方面。
1.产品力*
新世界发展的项目注重产品力点打造，并且构筑了在行业中*的品牌影响力。这是其产品具备高去化和高溢价能力的重要支撑所在。凭借公司高品质的产品，不论市场如何变化，公司具备足够强的抗压能力，能够保证现金流的畅通。
从今年来看，随着各地政策持续加码，楼市复苏，新世界发展分布在全国各地的楼盘人气旺盛，相关楼盘更是逆势劲销。如杭州新世界·城市艺术中心单盘累计销售金额强势突破110亿元人民币、广州耀胜新世界广场|耀胜尊府自2023年3月开盘以来累计销售超30亿元人民币。这些成绩的背后，正是在于其足够高的品质，足够好的口碑以及强大的市场号召力，能够获得消费者的信赖。
再聚焦到新世界发展打造的K11项目，亦不难看到，其专业化的经营能力和持续升级创新的实力，能够持续吸引新生代消费者前来消费和体验。随着品牌的深入人心也为未来的产品去化打下了坚实基础。
值得一提的是，K11 ATELIER在《Euromoney》主办的2023年度地产选举中，被全球逾2000 位来自发展商、投资经理、物业顾问公司、银行及企业用户的代表评选为“香港最 佳写字楼项目发展商”，充分彰显了其产品力和品牌实力。
2.资产质量优质
新世界发展拥有大量丰富且优质的土地储备，为后续的发展奠定了坚实基础。
香港方面来看，截止2023年6月底，其在香港持有应占总楼面面积约814万平方尺的土地储备，其中物业发展应占总楼面面积约337万平方尺。与此同时，公司于新界持有合共约1636万平方尺待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于“北部都会区”范围。
早在2021年，香港特区政府发布了《北部都会区发展策略》，这片占地300平方公里的都会区，未来将容纳约250万人口。在今年深圳的《政府工作报告》也提到主动对接香港北部都会区发展策略，可见这一被视作香港第 二个经济引擎的地带在深港两地政府支持下有望持续迎来发展机遇，这也对在此有丰富土储资源储备的新世界发展将构成直接利好。
（来源：公司财报）
内地方面来看，截至2023年6月底，新世界发展在内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约477.3万平方米，其中约264.1万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约406.9万平方米，约60%位于大湾区及长三角地区。
可以看到公司所布局的相关地区，不论是产业发展、人口结构等条件均较优越，且具有较高消费力和市场抗风险能力，而这些丰富且优质的土储也将为其发展提供了坚实支撑。与此同时，公司也正积极通过城市更新、招拍挂、合作开发、收并购等进一步扩大土地储备，蓄力未来发展。
（来源：公司财报）
3.经营稳健安全边际高
相较于内地房企高负债、高杠杆、高周转的模式，港资地产往往更为稳打稳扎，久经市场周期考验。
从新世界发展的策略来看，作为老牌港资地产股，其同样高度注重发展的稳健性，并不盲目追求规模，而是注重平衡风险和收益，注重项目的盈利性与流动性相结合。
一方面新世界发展透过香港+内地、住宅+商业的组合布局，削减了单一市场布局风险，同时构筑可持续的现金流赋能开发业务，保障了经营的稳健性。在行业利润空间压缩的背景下，公司亦通过多项措施推动降本增效，提升经营业绩。从财报来看，过去一年，公司持续采取严格的成本控制工作，经常性行政及其他营运费用按年下降约4%。
另一方面，公司持续强化财务管理，出售非核心业务、控制资本开支，持续推动降杠杆，保持负债率维持低位的同时，夯实现金基础。
截止2023年6月底，公司可动用资金合共约939亿港元，包括现金及银行结余约545亿港元及可动用的银行贷款约394亿港元，现金充裕。财报中亦提到，在可预见的将来新世界发展并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要。这也反映了公司在资金运用上的高效率和经营上的安全性。
4.多元业务生态释放潜能
新世界发展构筑了庞大的生态圈庞大，融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等众多领域，其在国内多地打造了一众标杆项目，拥有丰富的大型综合体打造和运营经验优势。多元化的布局下，持续赋能集团的品牌价值，也进一步拓宽了其优质资源的获取渠道，并有力保障了资源获取的质量。
值得一提的是，近期旗下K11集团还与国际级娱乐科技体验集团Falcon’s Beyond宣布成立合资公司，创制全港*虚拟深海探险体验馆Vquarium，并计划在2025年将落户全港最 大型一站式零售娱乐商业地标11天空。而在此前，新世界还与香港迪士尼宣布签订合作备忘录，探讨的协同合作将涵盖零售、产品开发及宣传等领域，发挥新世界集团生态圈超过2600万名会员的庞大优势，以及在香港及大湾区的K11据点联合举办活动和市场推广。由此种种也充分彰显了新世界发展多元生态布局下的资源链接和获取能力。
通过这一系列的布局，各业务生态也形成了有机的协同，不仅契合了当前产城融合的趋势，同时也在持续不断释放发展潜能。公司也因此具备了持续穿透市场周期、实现永续经营的能力。在生态护城河不断拓宽加深的背景下，新世界发展的成长天花板也正不断向上打开。
四、结语
站在当下来看地产行业，高速增长的时代已经过去，行业的下半场的主导者将是那些具备稳健经营实力，持续穿越市场周期的优秀房企。对于投资者而言，聚焦这些企业也更有机会获得超额收益。现阶段随着市场的底部确认，行业基本面复苏的确认，信心修复在途，发掘和配置优质地产公司投资价值正成为趋势。
尽管行业的贝塔已经难以寻获，但强竞争力公司的阿尔法仍将是能够看得到的机会所在。
随着财报的发布，新世界发展亦受到一众券商机构的看好。第 一上海发布研报指公司合同销售情况良好，土储丰富；租金收入稳定增长，体现持续经营能力。其认为新世界发展香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，第 一上海给予新世界发展2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级。
中达证券研报则指，新世界发展在行业销售承压的环境下，公司仍凭借突出的品牌和产品优势，实现了平稳的销售表现。公司财务状况继续保持稳健、境内外融资渠道畅通。截至2023财年末，公司净负债率48.7%，预计未来数年内公司杠杆率将持续下行。该行预测公司FY2024-26归母净利润同比增长35.2%/14.4%/13.6%。在线下消费逐步复苏、内地房地产政策积极调整的背景下，考虑到公司出色的品牌和资金优势，维持NAV折让50%，目标价39.2港元。
总的来看，随着疫情后时代和房地产新周期的到来，新世界发展的抗周期能力得到反复确认，公司优异的产品力和经营力将为公司估值中枢的提升带来支撑，在多元生态布局下，行业护城河得到确立，长期成长价值明晰。
