永远在思考创新与升级，勇于走和他者全然不同道路的企业，才能长期跑赢市场。
撰文 | fufu
编辑 | 锐裘
随着市场进入存量时代，实体商业竞争加剧。新项目若想脱颖而出赢得市场青睐，不但要明晰到消费需求的变化，更要持续创新，用多维度升级获得商业增长。
而行业里总有着这样一批“特别”的践行者，他们开发的商业项目往往会采用基于自身特点演化出的，有着独特且自洽的运营模式。这为他们带来企业差异化亮点的同时，也使其稳健立足于多变的市场之中。
作为房地产私募股权投资基金行业先行者——光大安石，最近用自身案例向市场再次证明了他们持续迭代的商业实力。
2021年12月31日，其全新项目光大安石虹桥中心 Art Park 大融城（后简称长宁Art Park 大融城）带着100%出租率在魔都焕然绽放，仅用4天时间，便取得30万+客流量以及2820万+销售额的亮眼成绩。
大融城 Art Park 开业图片左右滑动查看更多
好业绩的背后是富有逻辑的商业思考，此篇推送，我们将悉数 Art Park 大融城所带来的三大升级，以光大安石为例，看企业如何超越自我，实现长足发展。
升级 I项目商业价值提升因地制宜，最大化挖掘存量项目的商业潜力
存量之下，若要打造市场认可的商业项目，盲目铺牌必然是不可取的。反之，将“投资理念”运用于商业，深度研判、挖掘项目背后的价值，更有机会打造优质项目。而这正是光大安石的强项。
创立于2007年的光大安石，是光大嘉宝股份有限公司与中国光大控股有限公司旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台。光大安石以投资见长，是国内最早建立“募投管退”闭环资产管理模式的企业。
在商业领域，光大安石的策略是投资位于二线、三线城市的市中心购物中心和一线城市、重点二线城市的区域型购物中心，通过因地制宜地进行改造和运营，提升其商业价值。
△ 重庆观音桥大融城 效果图
其中几个为行业津津乐道的案例，就有如重庆的观音桥大融城，光大安石接手后重新定位，重新打造“青年主题购物公园”；又如西安大融城，经过前期对市场深入调研及对本地客群消费需求和消费力的研判，引进DIOR、YSL、Armani等国际品牌的美妆线，深度挖掘项目所在区域的高端消费潜力，让项目及所在片区的商业价值均获得提升。
这一次的长宁Art Park 大融城也是光大安石为上海带来的又一诚意之作。
项目位于上海长宁区西部的临空经济园区内，其前身是易初莲花超市和黄金交易市场，该区域早已发展成熟，周边3公里范围内覆盖了超过90万的办公及住宅人群，亦有不错的消费力。但早年前长宁商业主要集中于中山公园、古北片区，而此区域的居民多年来总遗憾于自家门口没有更好的消费去处。光大安石接手这个地块后，将创新的商业运营思维注入，力图助力促进该区域商业与消费的焕新升级。
为了充分利用项目毗邻虹桥综合交通枢纽、与地铁2号线淞虹路无缝对接的地理优势、进一步激活项目的商业价值，光大安石赋予了其全新的项目定位。作为Art Park大融城品牌的首发之作，项目似乎铆足了劲，力求打破常规，通过室内外结合的建筑形态打造“Park”式的消费场，同时借用合理的业态组合，实现品质化生活方式的商业定位和价值理念。
光大安石用实际行动在证明：只要通过深度研判，合理的商业铺排，就能让原本处于价值洼地的项目“化腐朽为神奇”，从而提升商业价值，获得溢价回报。
升级 Ⅱ区域消费升级切实满足15分钟生活圈的品质消费需求
高眼界的消费者正在对行业提出更高的要求。当下，市中心的商业操盘标准已经溢出至区域性商业的打造。因此，为了进一步提供品质化服务，打造当地消费者满意的产品形态和运营内容，光大安石选择了用全新产品线 Art Park 大融城来深植于此，用两条线完成区域商业的品质化升级，赢得当地居民的认可。
首先，是招商及推广层面。
项目选择引入大量本地人耳熟能详，但暂未出现在周边生活圈的品牌，目前已吸引超250家优质品牌入驻，包括乐高授权店全新形象升级店（上海首店）、Champion、UNDER ARMOUR、华为MSC智能生活馆（上海首店）、东风日产ARIYA体验中心（全国首店）、餐饮层面主打精致小资调性的品牌，例如网红日料平成屋、乐乐茶、奈雪的茶PRO、长宁首家KUMO KUMO、内环外首家Sunflour阳光粮品、全国首家M+ LIVEHOUSE。
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这样的招商策略的核心，是让生活在这里的居民们直观上感受到消费升级，不用离开15分钟生活圈，便能获得更具有品质的商业消费选择。
不只品牌业态，在推广上，项目也同样用尽心思。例如，在开业时项目与知名数字内容平台OUTPUT合作，携手旗下签约美国先锋艺术家Giselle Angeles在淞虹路天山西路路口的楼体进行3D光影秀——“光合·无境”光影艺术数字展演。此外，项目还携手国内新锐数字沉浸公司BLUBLU，通过沉浸式裸眼梦幻光影秀，将下沉广场打造成为一座“时空秘境”。
凭借自身开放式街区的建筑优势，项目与光影科技及多感官沉浸式艺术体验，为访客们营造出多维空间的全域沉浸互动氛围，亦是一种在区域商业空间艺术审美的升级，用公共艺术点亮居民们家门口的生活。
再者，是 “四大自营空间”的登场。
这四种不同类型的空间，既有满足大众需求的融美·市集和融·食荟，也有基于目的性消费的垂类主题空间KOL BOX达人光盒和ART PARK CAMP快乐时光。
作为长宁Art Park大融城与上海美天联袂打造开发的新概念菜市集品牌，融美市集的选品原则是：精致又实惠，一站式地满足周边居民日常食材的采购需求。值得一提的是，这里的菜价和传统菜场是一致的，而环境却明显好于后者。
△ 融美·市集由旋转楼梯向下，是与之连通的融·食荟，以美食广场的形式，焕新聚合如松鹤楼面馆、小满手工粉、陈香贵、望师傅等丰富多元的餐饮菜系，为办公人士和居民们打造便利且具有品质感的餐饮集合空间。
△融 · 食荟
如果说以上两者是为了解决居民日常消费而做的大众型商业空间，而KOL BOX 达人光盒和ART PARK CAMP快乐时光则是光大安石对打造垂类体验式空间的探索。
KOL BOX 达人光盒以“三坑”文化为核心，招入相关业态的同时，也会举办二次元主题线下市集等圈层活动；而与国内最具实力的户外生活方式运营商Morning LAB深度合作ART PARK CAMP还将涵盖露营美食体验、幻术体验、萌宠空间等创新业态，集合知名脱口秀剧团，引领城市户外体验的全新生活方式。
△ KOL BOX 达人光盒
△ 筹备中的 ART PARK CAMP
总的来说，无论是空间布局、品牌招商还是内容活动，长宁Art Park大融城都在试图通过探索与实验，让整个片区的消费体验进一步提升。
而从自营空间打造这条线延伸，我们还看到了光大安石对于消费者需求变化的敏锐洞察之下，企业用投资思维对产品力的深度打磨与革新。
升级 Ⅲ企业产品力革新不断迭代升级的光大安石
事实上，无论是因地制宜、用投资理念运营商业项目，还是推出更符合消费者需求的品质化商业，甚至是投入成本研发自营空间，背后体现的都是光大安石重视企业自身产品力升级的表现。
自营空间背后的“门道”
为解决场内冷区，光大安石打造的这四大自营空间，用目的性消费场景缓解问题的同时，提升场内体验的多样性。
通过自营空间而非其他品牌招商能够最大化利用空间面积，将动线中人流量少、租金价格难以提升的区域有效利用，这也展现了光大安石“投资视角做商业”的特质。
值得一提的是，ART PARK大融城的四大自营空间，整体氛围、设计感、品牌、适合的年龄阶段，都有意呈现出“亲民感”。这是有意而为之，与当地消费者拉近距离的同时，也是扩大产品兼容性的表现。也许未来，这些自营空间，很快就会植入到更多其他商业项目中，实现空间“IP化”的蝶变，从而帮助企业通过打造“第三空间”，开拓更宽广的商业变现路径。
“IMIX大融城”与“Art Park 大融城”，并驾齐驱
在长宁Art Park大融城推出之前，光大安石被行业更多认识的“IMIX大融城”产品线，主要定位为更大而综合的一站式消费综合体，未来，这条产品线依然是在特定城市、区域里扮演着重要角色。
△ 静安大融城
而作为品质升级型的Art Park 大融城，则会作为光大安石在市场上的“全新阵营”，将面向新中产及消费升级需求强烈的市场。
此次，长宁Art Park 大融城作为产品线的首秀亮相，不仅带来了项目本身和周边区域的升级，更是展现出了光大安石作为项目方对自身以及对行业的全新理解，也让我们看见了光大安石更多的商业可能。
在长宁Art Park大融城之后，后续会有另两个新项目问世，分别是北京·新光大中心Art Park大融城、北京·中关村Art Park大融城。
相信这两个项目届时也会向行业展示光大安石在Art Park产品线上的新思考与新迭代，也期待日后更成熟的Art Park产品线助力光大安石在商业操盘力上的再次全面升级。
以上便是我们针对此次长宁Art Park大融城开业所引出的三点升级洞察。我们不难从其背后窥探出当下商业地产发展的缩影：
一线城市从增量市场改变至存量市场已是既定事实，但真正有商业潜力的区域、项目实则并不多，需要深度挖掘、研判，继而再决定入局，光大安石便是典型的以投资眼光做商业，不盲目入局，不匆忙决定。
区域型商业也出现了“品质化升级”的需求，因为消费者视野不断提升，需要用足够有诚意的产品和运营内容面对当地消费者，只有获得他们的认可，才能在当地持续立足。
而只有不断思考市场变化，力求进步的企业，必定会投入成本进行新产品创新，唯有创新才是企业寻求进步与迭代的动力，一成不变者，终将会被市场淘汰。
说到底，商业地产与整个城市的建设发展、城市的精神面貌息息相关，而考验每个企业应对多变市场时的反应与其构筑护城河的能力要求也变得越来越高。在光大安石的案例中，我们看到的是一家企业的智慧，也许其产品不是市场上最华丽的，但这家企业务实的经营之道、独特的商业运营逻辑，也正在为它辟出一条稳健发展的路径。
这也许是每家信奉长期主义的企业、品牌都在极力在突破的事，目标只有一条：在市场上长期立足，持久跑赢。
