PART 1
大家好，我是楼探长。
今天又来说说大家都很烦、却又不得不关心的楼市。
毕竟，粮食与蔬菜现在也不太缺，面朝大海，春暖花开又太难，柴米油盐最痛，却最真实。
而房子就是最大的柴米油盐，你看，海子“面朝大海，春暖花开”的前提，不还是“我有一所房子。
言归正传，今天要聊的是二手房指导价“满月”这个事儿，虽然这已经是一个月来三次分析二手房指导价了。
从预警，到解读，再到反馈。毕竟，”满月”的仪式感还是需要那么点的。
这次，聊聊大家都关心的，无法证实也无法证伪的楼市“未来涨跌”
（这个是虚的，谁看三五年都扯淡，无非是一些概率上的片汤话）。
聊聊市场上究竟发生了什么，二手房还能不能买，或者要不要卖，什么人能买？
（这个多实在）。
PART 2
先上结论：
西安的二手房凉了，速度还很快！而且比大家想象的凉，“深度”的凉！
业主们也别粉饰太平了（虽然我也是一个业主，略微有那么点心塞，但也要学会波澜不惊，毕竟自住么，人生就是这么起起伏伏）。
宏观的各项数据里，西安的二手房量价都出现了下滑。根据西部房产数据中心数据显示：
7月份西安二手房成交6188套，较6月份的7950套下滑了22.16%，同比去年7月减少25.91%。只有3月份近万套的60%。
（这个公号是西安天正顾问评估公司的，西安老牌国有评估机构之一，数据源头都是西安的网签数据）
是不是听着也没啥？不就下降了不到2000套么，有啥！
天真！先给大家再看两个房价的拟合数据
根据天正智能评估系统监测，城六区、成交均价7月环比下跌0.43%。
根据好好选房的全国重点房价指数排名（这个是成交数据拟合的，参考性也很高）显示：
西安8月第2周，房价环比下跌2.6%，在26个重点城市里排名第24。倒数第3！啧啧！
PART 3
数据看完了不？是不是还没感觉？怎么就深度的凉了？
那是因为对数据还是缺乏总体认知。
首先注意，网签数据是有滞后的！一般滞后20多天甚至一个月。
也就是说，7月份已经下滑了成交，实际大多数是6月份的成交量。那7月份实际下滑了多少？
大家猜，是拦腰？甚至只有1/3？我猜是三分之一。当然，真实数据可能得9月份才能出来。但有消息流传，7月9号指导价出台一个月来：
中铁缤纷南郡、高科尚都都没有成交，
保利天悦1套、绿地世纪城成交了3套（这些小区之前月均成交都近20套）；
二手房的挂牌价格整体下降了12%，
每周的带看量，与5、6月相比，下滑了60%。
这应该是中介根据市场的整体反馈，我认为，大体是真实的，实际上，不止是有指导价的小区。
我问了浐灞的某个次新小区，这个小区是没有指导价的，6月份成交还有六七套，7月份就1套。
量在价先，5月二手房成交数据出炉后，我就警告过大家了。
PART 4
现在，是不是对“深度”的感受，有那么一点深了？
对不起，还不够。请关注价格变动，那可怜的-0.43%，-2.6%。
天正的数据、好好找房的数据，基本都是大数据拟合后的实际成交价。是有统计学上的意义的。统计学懂不懂？
深圳二手房指导价出台好几个月后，70城二手房数据，终于破天荒地跌了0.1%！
但你问问关店潮的中介，房子卖不出去的业主，他们会告诉你，什么叫时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山。
当然，他们并不值得同情。把房子当做提款机，醉生梦死在天荒地老的错觉，是他们的，也曾是十几亿人的。
扯远了，西安的一粒灰，一座山一样的-0.43%，-2.6%，你的认知可能还是不够：
惨烈的是：成都、深圳二手房指导价出台后，至少“统计意义上”是有一个量跌价稳的缓冲期的。
西安，直接泻了！感受到了没？
哦，再扯远一会，为何西安中介没有关店潮啊，那是因为西安还有新房市场啊，深圳它就没。你看近期西边的高端改善盘，它多改善，多凉。
PART 5
指导价的影响，我之前几篇文章都阐述过了。
业主、购房者、新房、远郊、改善、刚需也都说过，威力也都阐述过了，这里就不赘述了。
说实话，令我意外的是，现在咨询二手房的，业主卖房的能占三分之二，惊不惊喜，降价几十万的大有人在。
当然，我知道，有些业主说，我能抗。可按指导价贷款，客户少了，扛不住的多的是。
接下来，也来点虚的片汤话——房价的“未来”。
阿西莫夫有个机器人三定律、刘慈欣的黑暗森林原则的推导还是建立在两个公理上的。
预测未来，神棍就可以，我也来个四原则。
PART 6
一、别低估国家意志，这东西你怀疑的话，去问下互联网、教培行业。哪个当时不觉得自己是人中龙凤。
房地产税哪天出，你知道？决心下了，你真的以为会扯皮十几年？
二、别想着房价暴跌，房地产即便给技术创新、消费升级、人口增加让利，但别指望会像教培行业一样，疾风骤雨整顿。
教培那是三座大山里，最小的，那裁员了也是哀鸿遍野。如果是房地产，你试试，
三、别想着“平均主义”，指望国家把房价跌下来，牺牲80后“还贷”、“养娃”大军的利益，，手心手背谁不是肉？
四、对国家的发展，对西安的定位，要有信心。不展开。
这个片汤话的意思就是：
短期是波折的，未来是美好的，房价是看稳的，人是要有房子的，房子还是得拿钱买的。
PART 7
接下来，是最重要的！
重要的话都是简短的，重要的话也是要说三遍的（前两遍之前的文章已经说过了）。
现在能不能买二手房？前两次我让大家先观望，现在风向已经出来了。能买吗，当然能买！
只要价格合适，有啥不能买！
尤其是那些降价几十万的，已经接近指导价，和周边摇号新房价格一样，还是现房，当然能买。虚高的，当然不能买。
还有就是，那些总是咨询，“我想总价150万买高新的，或者总价100万买主城的”，你不买二手房小户型你买什么？
共有产权房这个预算都费劲。何况共有产权房轮候库现在已经3万多人，房子最早还得明年出来，首批一共几千套。这个不仅摇号，还看顺序。
当然，不管你要投资、还是自住，记住，房龄、品质很重要，限售5年，5年内的财务规划，5年后的居住舒适度、流动性必须慎重考虑。
能不能卖，要不要卖？
还是那句话，你的财务能抗住，你的楼龄、产品能抗住，没有更好的投资渠道，持有也行。
此外的，同质素小区指导价、新房成交价就是锚，带看量就是纲，出手是选择，试探也是选择。
毕竟，时代的一粒灰，也许真的很沉重。
