北京商铺价格是多少?租金贵么?

最近,一位温州小伙伴过来说,想投资北京的商铺。给他看了下房产网上的数据,价格让他真的没想到——

北京上海的商铺,为何如此“便宜”?

|主流的价格区间仅仅是3-5万/平。

北京的商铺如此“便宜”,竟然只有同地段住宅的一半。温州的朋友简直怀疑穿越到了十年前。

惊不惊喜,意不意外?

1

昨天,一对一的粉丝聊,内蒙古一座比较富裕的地级市。当年买了万达广场配建的住宅底商,怀着满心的憧憬和希望。

很多当地中产家庭都以这座万达“为荣”。当时开盘的价格是27000/平,这位朋友买的总价是500万。

当时的住宅多少钱?8500/平。

也就是住宅的3倍多。

递增了两年后,但现在租金只有15万/年。已进入了不温不火的稳定期,租户也不再同意继续递增。

年化回报率只有3%,还不如定期理财收益高。

|跟着万达的那批闭眼买商铺业主,现在普遍抱怨起来。

问题出在哪了?

要知道北京的商铺价格,3万/平也能买到五环以内的了。这么多拆哥粉丝咨询买房,“散户”关心商铺的人,则是越来越少。

房产的逻辑,似乎完全错乱了?

2

作为全国经济中心上海,住宅的租售比在60倍,也就是说年租金回报正常就在1.3%~2.2%这个范围。

北京的住宅租金年回报率平均也只是:

|1.4%。

如果是教育资源集中的房价高原,老破小的租金回报率甚至低于0.8%。

现在就有一个非常重要的观念:

|商铺与住宅的房价比值。

十年前,房产大佬一直给众人灌输的理念是,商铺房价要到住宅的2倍以上才合适。

事实证明,以上全错。

一线、强二线城市的商铺,已经远不如住宅房价,甚至更低。比如上海,商铺房价/住宅房价≈0.35,原因为何?

因为商铺的租金已经很贵,上海房价很高,如果再接力上涨,商铺的租户无法承受之重,于是商铺的售价就高不了。

北京上海的商铺,为何如此“便宜”?

北京的比值是0.4~0.5左右。

四五线城市,商铺比住宅贵,这个逻辑依旧成立。例如九江、信阳、连云港,商铺房价/住宅房价≈2。因为小城市不缺住宅,周边农村别墅大而美,人们投资住宅的兴趣不大。

当地的小土豪们投资好地段的商铺,反而显得有些价值。

总之:

|商铺的房价,已经与住宅房价完全脱轨。

3

“一铺养三代”,是过去几十年来老百姓广为人知的投资理念。

但人们投资观念的画风切换,让钱流不到商铺里去,也是商铺价格停滞不前的关键原因——

|有钱人会把钱流向住宅,而不是商铺。

小城市或者县城,住宅总价低,一般不超过150万,“标的太小”,难以作为大体量资金的“蓄水池。

而这种量级城市,住宅整体存量是过剩的,住宅也很难涨价,人口净流出,靠租金也很难回本。

“七普”人口数据出炉,在过去的十年年,全国城镇人口增长了2.4亿人,乡村人口相应少了1.6亿。

但,商铺的供应量也大幅上升,人口结构性向南方制造业强省、龙头城市集聚的趋势越发明显。在城市内部,城市框架一步步被拉大,人们的消费习惯更加难以捉摸。

不知道你们注意到没有,结果就是,大城市的商铺没有那么稀缺了。

4

分析商铺价格,有个最简单的东西,就是地图APP上的“热力图”选项。

红色代表人流量最密集的位置,然后橙、黄、绿依次递减。蓝色则是人流相对最冷清的区域。

北京上海的商铺,为何如此“便宜”?

比如海淀的清河-学院路片区,地铁站口、主干路、万象汇是人流最密集的位置,但在五环夹角、居住区边缘,也出现了大量蓝色区域。

相对而言,以餐饮为主的商铺,租金相对稳定,在二手商铺投资上,也更受欢迎一些。

根据风月投资笔记的计算,传统餐饮行业里,食材成本是20-30%,人工成本20-30%,一半是后台一半是服务,水电气类加上税10-15%,固定资产折旧10%。

你们猜现在最大头的是啥,房租20%,最后剩下的是利润。

餐饮店铺其实受电商冲击后,其实外卖又救活了它们的租金。

骑手是很多人能拿到的收入最高的工作之一,不然他们更想去做收入更低的厂哥or厂妹。

话说回来,既然商铺的价格难以捉摸,究竟怎么来分析是否合理,用稳定的年净租金,除以含税的房价——

北京上海的商铺,为何如此“便宜”?

如果能达到6%的资格,则是合格的商铺房产,大于8%便是优质的。如果小于4%基本上价格就不大了。

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