一、概念
REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。
二、中国现状
我国类REITs产品实行分级结构设计，涉及优先级、夹层级以及次级，其优先级按照约定享有固定收益，次级份额按照合同约定享有剩余收益部分。截至2020年底，国内发行的类REITs产品中，以优先级占据最大比重，达到63%，次级份额占比不足两成。
中国类REITs产品分层规模占比（截至2020年底）
资料来源：戴德梁行、智研咨询整理
优先级产品投资者仅获取固定的本息收入，不参与不动产的增值收益，也不承担不动产贬值的风险。按照戴德梁行的统计数据，按照统计汇总的加权平均利率，优先级份额部门的平均利率约为5.1%。
中国类REITs产品加权平均利率（截至2020年底）
资料来源：戴德梁行、智研咨询整理
在以证监会主导的REITs模式中，券商无疑扮演着重要角色。券商自营与保险资金是基础设施REITs战略配售和网下认购的主力。
2020年中国基础设施REITs投资者结构
资料来源：国家发改委、智研咨询整理
三、全球及美国现状
智研咨询发布的《2021-2027年中国REITS行业市场深度分析及投资前景展望报告》数据显示：REITs发展至2020年已有超过60年历史。REITs于1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。2020年全球REITs市值规模在1.9万亿美元左右。
2018-2020年全球REITs市值
资料来源：EPRA、智研咨询整理
按照收益来源不同，分为权益型、抵押型和混合型REITs。2010年后，美国混合型REITs数量缩减为0。截至 2020年底，美国地区权益型REITs有182只，总市值11841.5亿美元，数量占比82%，总市值占比95%。抵押型 REITs共41只，总市值650.36亿美元，数量占比18%，总市值占比5%。权益型REITs主要投资于各类物业，持有物业产权。而抵押型REITs通常投资于不动产抵押贷款、MBS或其它债务工具，通过这些债权来赚取利息收入，因此抵押型REITs对利率表现更为敏感。
2020年美国权益型、抵押型REITs数量占比
资料来源：Nareit、智研咨询整理
2015年后，美国地区新增了数据中心和特殊资产这两类REITs，因此在选用2016年后收益率进行分析。2016 年-2019年期间，美国地区工业、基础设施、数据中心这几种物业类型的REITs年化收益率表现亮眼，均超过了 19%。2020年受到新冠疫情影响，REITs整体表现不佳，零售、住宿/度假村、多元化、办公这几类物业类型的 REITs受到的影响最为严重，综合回报率出现较大幅度的下跌。数据中心、迷你仓、工业这几个物业类型的REITs 表现较好，综合回报率均在10%以上，甚至超过了其2016 年-2019年间的年化收益率。
2016-2020年美国不同类型REITs产品年化收益
资料来源：Nareit、智研咨询整理
四、亚洲主要地区现状
公募 REITs 产品的综合投资收益包括两部分，一是底层不动产运营所产生现金流，二是公募REITs产品二级市场价格波动产生的增值。以2020年底为基准，过往十年亚洲主要地区的公募REITs的年化综合收益率处于 9%-10%左右。香港地区的综合收益率相对较高，达到10.8%。由于2020年全球新冠疫情影响，导致当年市场价值出现较大幅度波动。若以2019年底为基准，近10年公募REITs产品的年化收益率大幅提升，香港地区、日本、新加坡三地的10年年化收益率可以达到16.1%、13.8%以及11.0%。
亚洲主要地区10年年化综合收益率（截至2020年底）
资料来源：戴德梁行、智研咨询整理
长期来看，酒店、医疗健康类资产给投资者带来的回报较为可观，10年年化综合收益率能够超过13%，相比之下办公、工业物流等类型资产的回报率相对较低，年化回报不足9%。整体而言，REITs产品均能实现不错的收益，差异并不是很大。
亚洲地区分行业10年年化综合收益率（截至2020年底）
资料来源：戴德梁行、智研咨询整理
受到经营环境、资本市场风险偏好等因素影响，公募REITs二级市场价格会出现较为明显的波动。受2020年疫情影响，REITs产品二级市场价格出现显著下滑，进而带动产品的综合收益率下行。其中中国香港和新加坡地区 2020年REITs产品的综合收益均为-13%。
2019-2020年亚洲主要地区REITs综合收益率
资料来源：戴德梁行、智研咨询整理
在疫情影响下，多数类型的REITs产品均实现负收益，仅仅工业、物流相关产品实现了正收益。
2019-2020年亚洲地区个类REITs综合收益率
