房地产行业的巨额利润被谁赚走了呢?

为什么要买房呢?买房是为了居住,这是毋庸置疑的。可是在中国,现在人们并不缺房子居住,而房子的出售率却不断增长,人们买房就像买黄金珠宝一样,其实这种现象也并不稀奇,因为房子本来就有增值的功能。虽然近两年来互联网、电商平台和短视频、自媒体的兴起,各位业界大佬占据财富榜首,但要说过去20年最赚钱的行业,那必然是房地产,人们买房就是看中了房子的再生价值,利用房子来赚钱,可以说投资房地产是个不错的选择。

作为普通人,买房的基本上没有赔钱的,不过这是在2016年之前,在这之后,买房的人可能信心受到了打击,因为三道红线以及二手房的相关条文规定的出台,让开发商拥有多套房的人产生焦虑,根据中国公布的数据显示,开发商的负债率高达12万亿元,购房者的负债率更是开发商的三倍还多,因此很多人表示无法理解,都是负债,那么多钱到底进了谁的口袋呢?即使在地产政策持续收紧的2020年,中国商品房成交金额都高达十七万亿左右,这仿佛印证了房地产业吸纳了社会的大量财富。

众所周知,一套房子的成本开发商只需十至20万元左右销售,房价一般都会破百万,可谓。拥有巨大的盈利空间,开发商一定早已赚得盆满钵满。然而央行今年第三季度数据显示,房地产开发商贷款余额为12.38万亿元,为什么开发商会有这么多的欠款呢?截止到今年11月底,央行数据显示,个人住房贷款余额为38.1万亿元,也就是说总负债金额高达50万亿元。那么房地产行业的巨额利润被谁赚走了呢?开发商的窘境以前提到大款或者有钱人,我们首当其冲的就能想到开发商,因为他们实在是太有钱了,卖一套房子就能赚得盆满钵满,这也是为什么很多人挤破头也想搞房地产的原因。

开发商能挣钱是有目共睹的,也是有大数据支撑的,这也是王健林为何有底气说出先赚一个亿的原因。这些大佬都跻身于房地产行业,可见房地产行业的潜力。不过这都是过去的辉煌了,现在的开发商一个比一个难过,因为中国重拳出击,将拳头对准了他们,因为他们的野蛮发展给中国老百姓带来了影响,所以不整顿他们整顿谁呢?以前中国也不是完全不管理房地产行业,只不过是力度不够大,点到为止。

房地产行业的巨额利润被谁赚走了呢?

而现在中国直接阻断了开发商借贷的渠道,他们资金周转困难,只有他们把自己的负债率降低,才能正常向银行借贷。可是大家仔细琢磨就明白了,开发商哪个没有债务?根据大数据显示,现在开发商欠下的贷款已经高达12万亿元,很多开发商因为无法偿还资金纷纷倒闭。更要命的是,开发商开发楼盘的成本增加,购买土地需要支付更多的钱,没有那么多资金,他们就需要借贷,而借贷又需要达到中国的标准,他们可谓是进退两难,为了降低损失,他们只能亏本卖房,但是他们这个算盘可能也打不响,因为消费者往往是买涨不买跌,房子便宜了,他们反而退缩了,开发商也实属无奈。可见现如今开发商也不是赢家,他们也没有赚到多少钱。

房地产开发商为何会负债十二万亿?其实开发商除了房屋建筑成本,需要考虑成本支出的环节还有项目拿地、规划设计、融资、税务、营销和员工工资成本等,地产商所需周转资金巨大,一般企业流动资金链不足,便会以土地和所建商品房作为抵押和银行贷款儿,从拿地到入市销售,所需周期要在一年到一年半左右,前期资金未回笼,地产商便需要大笔支出,商品房销售的利润一般在20%左右。

但自从近年来房住不炒大方针政策的落实和中国各地限购,限售,限贷限购政策的出台,商品房销售数量大幅缩水,楼市遇冷,销售周期延长,导致地产商利润锐减,债务越滚越多,资金压力普遍加大。近年来,针对开发商贷款,中国为了降低金融杠杆,推出三道红线和贷款集中度考核政策。双重考核对地产商无疑是雪上加霜,很多房企深陷债务泥潭。大家关注到比较轰动的大概是恒大了,其实还有好多各大开发商也都在踩红线,榜上有名。

今年内中国申请破产的房企高达400多家,可谓是地产寒冬。那么地产商的利润被无限压缩,夹缝生存,真正的利润被谁赚走了呢?是炒房客吗?但这个群体毕竟不占主流,且随着楼市下行,炒房客已经开始退出历史舞台,但不得不提的是,这个群体可谓是中国房地产的绝对受益者,是第一批吃到螃蟹的人,也正是他们的存在,导致中国房价持续高涨,金融杠杆持续加大,最后买单的是普通的刚需买房者,买房人欠银行三十八万一。

有数据显示。中国目前房奴有4亿多人,人均负债几十万到几百万不等,这并不意外,买房人贷款余额高达38万元了。很多人会说房产增值空间大,买到手就是赚到了。但对于大部分的刚需购房者来说,唯一住房不会流通,涨幅也只是资产的数字而已,而每天需要实在面对的则是房贷月供。随着近年来疫情和政策影响,很多行业不景气甚至大幅失业,也使得早年加足了杠杆买房的人,在收入来源急剧变化时,出现了弃房断供的情况。

数据显示,2020年中国法拍房增加了200多万套,有近38%的人是因还不上贷款而断供,导致房屋被银行收回拍卖。这样高杠杆购房对于普通人来说压力确实过大,风险抵抗能力又弱,只要有外力不可抗力因素,就很容易出现钱财两空的风险。辛辛苦苦奋斗多年,一朝回到解放前,这两年中国对房地产市场一直在稳房价、稳地价、稳预期,控制房地产的常态化发展。近期出台了LPR降息的政策,对于房贷一族可谓是利好政策,对于购房者贷款的审批速度加快,对于房企贷款限制放松,都是楼市。

回暖升温的迹象,那么房地产行业开发商和消费者都是负债方,前世被一级市场的土地提供方赚取了吗?钱是被土地出让方转走了吗?近年来,中国各地土拍频现天价楼王地块,随之带动的是整个板块甚至是整个区域的房价和区域价值的飞升。一般开发商拿地价要占到利润成本的40%-50%,甚至最高能到65%,这动辄上亿的例假,表面仿佛土地出让方才是地产上下游产业中的最大受益者,出个区域规划,搞个土拍,资金就流水般进账,是个稳赚不赔的买卖。然而这些资金是政府用来城市建设开支的,咱们日常的城市基建、学校、医院、市政公园、高铁、高速、地铁以及近两年的新冠疫苗都是他的民生保障性质的用途,这些收入加上税收都远远不够开支,距2020年财政部数据显示,中国地方债务为25.66万亿元,显然土地市场虽是受益方,但却不是最终的赢家。

那么从这些流转环节可以看出,多方负债的统一债主都是银行,所以房地产市场的终极boss是银行吗?银行才是金融高杠杆的最大受益者,节俭中国自古以来的传统美德,所以中国更是储蓄大国,储户将钱存入银行,银行作为金融机构会将资金用于投资来赚取利润给储户利息,其中自然包括流向地产行业的资金。在这里我们可以算一笔账,国内三年期定存的利率一般为2.75%-3.25%,银行给购房人的贷款利率目前在5.5%附近浮动,银行给地产开发商贷款的利率是7%-8%,以目前这50万元的贷款来算,银行每年能从楼市获取的利息收入就高达1.6至四万亿以上,这才是真正意义的稳赚不赔。

由于地产行业无论是购房者还是开发商都有固定资产作为抵押物,即使出现坏账,也有房产可以回收,基本不会存在坏账风险。但随着房产的逐渐饱和,房价涨幅放缓,过去房产增值肉眼可见,大家都扛着不会断供,但一旦房价涨势的变化,大面积断供现象随时可能出现,这其实对银行和购房者都是隐患,这又将形成连锁反应,大家对于房产投资都是买涨不买跌,会导致房企的高周转,是卖房方式难以为继,陷入债务危机,最终承担负面结果的还是银行。所以,银行作为房地产行业的实际受益者,也势必会受到影响。

其实对于房地产行业来说,没有谁是最终boss,银行获取的巨额利润最终也会流转用于回馈社会的发展。不可否认的是,房地产行业这样加杠杆的运营模式,在过去给中国的经济发展做了巨大的贡献,促进了社会的发展,但长期发展对于个体企业和银行都是不利的。现在物价不断地上涨,人们的生活压力增加了,要说谁才能赚到钱,只能是那些会经营,会合理规划钱财的人吧。其实让老百姓手中有钱,让各行各业都能赚钱不是不可能,前提是去杠杆,让市场恢复活力。

为了促进房地产行业的良性发展,今年以来,中国开始收紧银行对房地产行业的贷款审批,严禁其他类型经营性资金流入房地产市场,放缓地产行业的发展脚步,持续调控,让房子回归到最初的居住属性,不再成为国人生活压力的来源,逐渐向健康化发展,去杠杆,只有他平稳发展,才不会带来太多的波动,他们不用担心房子卖不出去,不用担心贷款无法偿还,等到一切都回归稳定后,人们就不会这么焦虑了。

房地产行业的巨额利润被谁赚走了呢?

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